Różnica między oszacowaną a wartością rynkową
Zarówno wartość oszacowana, jak i wartość rynkowa są głównie związane z wyceną nieruchomości i służą do wyceny nieruchomości, w przypadku których wartość rynkowa, jak nazwa sugeruje, że wartość nieruchomości, którą otrzymujemy, jeśli planujemy ją dziś sprzedać, z drugiej strony, wartość szacunkowa opiera się na standardowych procedurach i jest używany przez władze lokalne oraz do celów podatkowych.
Wartość szacunkowa i wartość rynkowa to terminy związane z wycenami nieruchomości, które większość ludzi ma wątpliwości. Chociaż mogą brzmieć podobnie i czasami są używane zamiennie, bardzo się od siebie różnią. Zanurzmy się dalej, aby zrozumieć tę różnicę.
Jaka jest oszacowana wartość?
Szacunkowa wartość jest obliczana w oparciu o standardową procedurę gmin i lokalnej administracji. Jest obliczany głównie do obliczeń podatkowych, które są wprost proporcjonalne do wartości szacowanej. Im wyższa jest ta wartość, tym wyższy jest pobierany podatek.
Na przykład władze lokalne (rzeczoznawca miejski) określą stawki gruntowe i stawki domów wybudowanych na tych terenach. Stawki te decydują o wysokości podatków, które właściciele będą zobowiązani zapłacić.
Co to jest wartość rynkowa?
Nieruchomość to więcej niż kawałek ziemi lub cena za stopę kwadratową. Istnieje wiele czynników, które decydują o tym, ile nieruchomości można wycenić. Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena, jaką nieruchomość osiągnie na otwartym rynku na dzień dzisiejszy. Jest rządzony przez ekonomiczne siły popytu i podaży.
Im bardziej kupujący zainteresują się nieruchomością, tym większą wartość może ona przynieść sprzedającemu i odwrotnie. Mówiąc najprościej, jest to cena, którą kupujący są gotowi zapłacić, a sprzedawca jest gotów zaakceptować w transakcji otwartego rynku. Wartość rynkową obliczają pośrednicy w obrocie nieruchomościami w imieniu swoich klientów.
Infografiki wartości szacowanej a wartość rynkowa
Zobaczmy najważniejsze różnice między wartością oszacowaną a wartością rynkową.
Kluczowe różnice
Kluczowe różnice są następujące -
# 1 - Czynniki wpływające na obliczenia
Oszacowana wartość jest zwykle niższa od wartości rynkowej. Dzieje się tak, ponieważ jest obliczany w oparciu o standardowy mechanizm. Rzeczoznawca odwiedzi nieruchomość, dokona dokładnej inspekcji pobliskich domów i okolic oraz określi godziwą wartość. Dla każdego obszaru władze lokalne wcześniej zadecydowałyby o stawce oceny. Wartość godziwa obliczona przez rzeczoznawcę mnoży się przez stopę oszacowania, a wartość otrzymana w ten sposób nazywana jest wartością oszacowaną. Na przykład, powiedzmy, że wartość godziwa została obliczona jako 500 000, a wstępnie ustalona stawka oszacowania wynosi 80%.
Wtedy oszacowana wartość będzie
- = 500 000 * 80%
- = 400 000
Obliczenie wartości rynkowej jest zupełnie inne i zależy od wielu czynników oraz informacji rynkowych dostępnych w tym czasie. Niektóre z czynników mogą być:
- Stan nieruchomości:
- Wiek nieruchomości
- Lokalizacja
- Dostęp i łączność z autostradami i innymi głównymi obszarami w pobliżu.
- Nieruchomość sporna
Agent nieruchomości bierze pod uwagę wszystkie te czynniki przy obliczaniu wartości rynkowej. Jednak czynnikiem, który ma największy wpływ, jest popyt i podaż. Jeśli będzie więcej kupujących zainteresowanych nieruchomością, z pewnością przyniesie ona większą wartość rynkową niż jakakolwiek podobna nieruchomość. Z drugiej strony, nawet jeśli stan i dostępność nieruchomości jest zadowalająca, ale są z nią związane spory prawne, to sprzedający mogą nie być zainteresowani, a jej wartość rynkowa może spaść (czasami nawet poniżej wartości szacowanej) .
# 2 - Wpływ wahań rynkowych
O ile wartość rynkowa nieruchomości może rosnąć lub spadać w zależności od różnych czynników, o tyle wyceniona wartość w dużej mierze jest odporna na takie wahania. Często zdarzają się scenariusze, w których wartość rynkowa gwałtownie rośnie z dnia na dzień z powodu ogłoszenia rządowych projektów infrastrukturalnych, takich jak wydatki na projekt metra, budowa nowej autostrady itp. Jednak takie ogłoszenia nie miałyby dużego wpływu na oszacowaną wartość, ponieważ zmienia się ona tylko o niewielka kwota oparta na wskaźnikach kół i corocznych inspekcjach przeprowadzanych przez lokalne gminy. W rzeczywistości w niektórych scenariuszach rząd utrzymuje pułap, przy którym szacunkowa wartość może zmieniać się tylko o 5-6% rocznie.
Aby zilustrować wpływ wahań rynkowych, przejdźmy do naszego powyższego przykładu, w którym oszacowana wartość została obliczona jako 400 000. Załóżmy teraz, że w pobliżu tej nieruchomości firma IT zdecydowała się na budowę nowego biura. Jak tylko te informacje są dostępne w domenie rynkowej, dynamika miejscowości uległa zmianie, co będzie miało wpływ na bieżące wyceny. Ponieważ istnieje nowe biuro, osoby tam pracujące chciałyby kupić dom w pobliżu, aby zaoszczędzić na kosztach podróży i czasie.
Stąd nagle wzrosła liczba kupujących, co spowoduje gwałtowny wzrost cen. Ta sama ziemia, która została wyceniona na 400 000, mogłaby być teraz sprzedana do 600 000 lub 800 000, co jest niczym innym jak wartością rynkową, ponieważ jest to wartość, po której ostatecznie zostaną przeprowadzone transakcje kupna i sprzedaży. Należy jednak zauważyć, że należny podatek od nieruchomości nadal będzie obliczany na podstawie wstępnie ustalonej wartości szacunkowej.
Tabela porównawcza wartości oszacowanej a wartość rynkowa
| Podstawa | Oszacowana wartość | Wartość rynkowa | ||
| Wpływ wahań rynkowych | Odporny na wahania rynkowe | Na wartość rynkową wpływają wahania rynku lokalnego. | ||
| Przydatność / cel | Służy do obliczania podatków. | Jest to cena, za jaką nieruchomość zostanie ostatecznie kupiona lub sprzedana. | ||
| Czynniki wpływające na obliczenia | Wskaźnik oceny określony przez gminy; | lokalizacja, wielkość, stan, ulepszenia, ostatnie transakcje lub wszelkie inne informacje rynkowe związane z nieruchomością; | ||
| Kto to oblicza | Asesor okręgowy w imieniu lokalnej gminy | Pośrednik w obrocie nieruchomościami w imieniu swojego klienta | ||
| Obliczona wartość | Zwykle niższa niż wartość rynkowa określona na podstawie stawki oszacowania określonej przez władze lokalne. | O wartości rynkowej decydują siły popytu i podaży. |
Wniosek
Domy, w przeciwieństwie do innych produktów, nie mają metek z ceną. Nie mają stałej ceny, ale ceny, które mogą się zmienić w dowolnym momencie. To jest powód, dla którego mamy koncepcje tych wartości.
- Oszacowana wartość jest bardziej podobna do ceny bazowej ustalonej przez rząd lub władze lokalne, obliczonej zgodnie ze standardową procedurą i określanej głównie na potrzeby formalności i obliczeń podatkowych, takich jak roczny podatek od nieruchomości lub jednorazowy podatek rejestrowy. Jest odnotowywany w aktach rządowych i nie zmienia się często - zwykle raz w roku.
- Z drugiej strony, wartość rynkowa jest dynamiczną wyceną determinowaną przez kilka czynników, dostępne informacje oraz zdolność kupującego-sprzedającego do zapłaty. Może się zmienić w dowolnym momencie (czasem nawet z dnia na dzień) i na dowolną cenę. Kupując lub sprzedając, bardziej interesuje nas wartość rynkowa dla celów transakcyjnych, a posiadając (lub mieszkając) bardziej interesuje nas szacunkowa wartość dla powtarzających się obliczeń podatkowych.
