Współczynnik obłożenia (definicja, wzór) - Jak obliczyć?

Co to jest obłożenie?

Stopień obłożenia definiuje się jako stosunek wynajmowanych lokali do całkowitej liczby dostępnych lokali w budynku, wieży, lokalu mieszkalnym, państwie lub mieście. Jest to jedna z krytycznych i ważnych koncepcji dla tych inwestorów, którzy są dość zainteresowani transakcjami na rynku nieruchomości.

Zwykle gracz na rynku nieruchomości kupuje kilka jednostek zakwaterowania i utrzymuje na nich portfel. Ich głównym celem jest uzyskiwanie dochodów z najmu z takich lokali. Dlatego w przypadku takich inwestorów starają się ocenić wyniki portfela nieruchomości poprzez określenie obłożenia.

Stopień obłożenia jest odwrotnie proporcjonalny do wskaźnika pustostanów. Współczynnik pustostanów jest wyrażony jako stosunek wolnych lokali do całkowitej dostępnej powierzchni. Można go podzielić na fizyczne i ekonomiczne.

Formuła wskaźnika obłożenia

Matematycznie na poziomie fizycznym wyraża się następująco: -

Współczynnik obłożenia = całkowita liczba wynajętych jednostek / całkowita dostępna powierzchnia lub jednostki

Ekonomiczny współczynnik obłożenia jest miernikiem analizującym pod kątem potencjalnego czynszu brutto pobieranego przez właściciela. Matematycznie można to wyrazić następująco:

Ekonomiczny współczynnik obłożenia = całkowity pobrany czynsz brutto / całkowity potencjalny czynsz brutto.

Wyjaśnienie

Wzór na obliczenie współczynnika obłożenia fizycznego można obliczyć, wykonując następujące kroki:

• Krok 1: Najpierw określ liczbę jednostek, które mogą być zajęte.
• Krok 2: Następnie określ liczbę zajętych jednostek.
• Krok 3: Następnie podziel liczbę zajętych jednostek przez całkowitą liczbę dostępnych jednostek.

Wzór na ekonomiczny współczynnik obłożenia można obliczyć, wykonując następujące kroki: -

• Krok 1: Najpierw określ czynsz zapewniany przez każdy lokal.
• Krok 2: Następnie określ sumę całkowitego czynszu uzyskanego z portfela.
• Krok 3: Następnie określ czynsz pobierany od zajmowanych lokali i zsumuj je.
• Krok 4: Następnie podziel uzyskany dochód z najmu brutto na potencjalny czynsz brutto, który można uzyskać z lokalu gospodarczego lub mieszkalnego.

Przykłady formuły wskaźnika zajętości (z szablonem programu Excel)

Przykład 1

Weźmy przykład nieruchomości komercyjnej. Nieruchomość komercyjna składa się z 200 lokali. Liczba zajętych jednostek wynosi 140 jednostek. Pomóż inwestorowi określić fizyczny poziom obłożenia.

Rozwiązanie

• = 140/200

W związku z tym fizyczny obłożenie nieruchomości komercyjnych wynosi 70 procent.

Przykład nr 2

Weźmy przykład inwestora w nieruchomości, który posiada 20 lokali mieszkalnych. Inwestor może uzyskać 80 000 USD z całego portfela, podczas gdy na zajmowanych jednostkach zarobi 55 000 USD. Liczba zajętych jednostek wynosi 15 jednostek. Pomóż inwestorowi określić fizyczny i ekonomiczny współczynnik obłożenia.

Rozwiązanie

• = 15/20

W związku z tym fizyczny wskaźnik obłożenia portfela wynosi 75%.

Obliczenie współczynnika obłożenia ekonomicznego można wykonać w następujący sposób,

• = 55000 USD / 80000 USD

Trafność i wykorzystanie formuły wskaźnika zajętości

Wysoki wskaźnik obłożenia oznacza zazwyczaj, że nieruchomości są wykorzystywane do uzyskiwania maksymalnych dochodów z najmu. Powodem jest to, że daje jasne wskazanie, ile oczekiwanych przepływów pieniężnych inwestor w nieruchomości może zarobić na swoim portfelu. Co więcej, dobrze utrzymany portfel nieruchomości może generować dobry strumień dochodów i może być uważany za ukrytą żyłę złota lub prawdziwego producenta pieniędzy.

Krótko mówiąc, można wywnioskować, że stopa ta pomaga przewidzieć stały strumień dochodów. Inwestor może być zainteresowany inwestycją w centrum handlowe, a średnie centra handlowe mogą uzyskiwać stały strumień dochodów, jeśli dokona inwestycji. Jeśli inwestor będzie musiał zmierzyć się z sytuacją niskiego obłożenia, musi postawić ostro i zlokalizować więcej najemców, którzy będą mogli zająć takie wolne lokale.

Inwestor o niskim obłożeniu musi to szybko osiągnąć, aby nie musiał ponosić kosztów utrzymania pustych lokali, był w stanie przebić się na swoje inwestycje, a także odliczyć podatki od nieruchomości z te strumienie dochodu. Dodatkowo, ponieważ te miejsca są puste, inwestor traci możliwość uzyskania maksymalnego dochodu.

Inwestor, którego niepokoi problem przedłużających się niskich obłożeń, sugeruje, że lokale nie są dobrze utrzymane, mogą być zlokalizowane w niepożądanej lokalizacji lub mogą być wniesione ze złych materiałów budowlanych. Poza nieruchomościami komercyjnymi, obłożenie ma znaczące zastosowanie w szpitalach, hotelach, domach seniora i centrach telefonicznych. W centrach obsługi telefonicznej zazwyczaj lider zespołu ocenia, ile czasu pracownik spędza na rozmowie telefonicznej zgodnie z przydzielonymi godzinami.