Finansowanie sprzedającego (definicja, przykład) - Zalety wady

Definicja finansowania sprzedającego

Finansowanie przez sprzedającego to umowa pomiędzy kupującym a sprzedającym nieruchomość, w której zamiast instytucji finansowej sprzedawca zarządza procesem hipotecznym i udziela kredytu; kupujący wpłaca pierwszą wpłatę kwoty głównej ceny nieruchomości, a następnie pozostała kwota jest dokonywana w formie miesięcznych płatności z pewnym procentem odsetek od kredytu.

Rodzaje finansowania sprzedającego

Poniżej znajdują się rodzaje finansowania sprzedającego

1. Hipoteka z opcją all-inclusive : - W tym przypadku właściciel sprzedaje dom kupującemu na podstawie umowy powierniczej obejmującej wszystkie elementy i ponosi weksel całego salda ceny domu zgodnie z mniejszą zaliczką, jeśli taka istnieje.
2. Wynajem na własność : - Kupujący ma możliwość, ale nie jest zobowiązany do zakupu nieruchomości od sprzedającego, ale kupujący uzyskuje prawo do posiadania domu z wpłaconą zaliczką, płacąc jednocześnie regularny miesięczny czynsz. Na koniec danego okresu obowiązywania umowy kupujący ma możliwość spłaty salda umowy sprzedającemu. W takich umowach sprzedawcy często pobierają przyzwoitą kwotę bezzwrotnej zaliczki na wypadek, gdyby kupujący zdecydował się nie kupować. W innych przypadkach Kupujący otrzymuje ochronę poprzez zapis umowy najmu, na mocy którego sprzedawca nie może sprzedać nikomu nieruchomości.
3. Drugi zastaw / podrzędny kredyt hipoteczny : - Często sprzedający czuje się ryzykowny, zawierając z kupującym umowę o finansowaniu przez sprzedającego, więc zamiast tego kupujący ma możliwość wzięcia drugiej hipoteki, tj. Większość finansowania pochodzi z banku, a sprzedający tak. pozostały. W tego typu umowie Kupujący dokonuje dwóch płatności, co miesiąc, tj. Pierwsza do banku, a druga do sprzedawcy. Ten rodzaj umowy zmniejsza ryzyko niewypłacalności kupującego.
4. Wrap-Around : - Kredyt hipoteczny typu wrap-around to dobra okazja dla sprzedającego, aby uzyskać lepszą stopę zwrotu. Jeśli sprzedający ma kredyt hipoteczny, który nie został całkowicie spłacony, ale sprzedający sprzedaje nieruchomość z opcją finansowania przez sprzedającego, w której może naliczyć wyższą stawkę od ceny nieruchomości pomniejszonej o zaliczkę i utrzymywać stałą spłatę kredytu hipotecznego z banku, jak a także zarabianie dodatkowej stopy zwrotu. Na przykład pan X kupił dom z kredytem hipotecznym w wysokości 200 000 USD przy oprocentowaniu 4,5%. Obecna wartość domu to 250 000 dolarów. Tak więc, zawiera on umowę finansowania sprzedającego z nowym nabywcą, biorąc zaliczkę w wysokości 50 000 USD i pozostałe 200 000 USD z oprocentowaniem 7,5%. Takie umowy są w większości zawierane za pośrednictwem firm depozytowych, które zapewniają przejrzystość procesu płatności.
5. Umowa gruntowa : - W tego rodzaju umowie tytuł własności nie przechodzi na kupującego, ale otrzymuje słuszny udział w nieruchomości. Dopiero po dokonaniu ostatecznej zapłaty za podpisaną umowę kupujący otrzymuje prawne przeniesienie własności ze sprzedającego.

Przykład finansowania sprzedającego

Pan X sprzedaje swój dom za 250 000 dolarów. Pan Y pracuje na własny rachunek i nadal nie jest w stanie uzyskać dobrej oceny kredytowej z powodu nieprawidłowości w dochodach. Pan Y nie może zaciągnąć pożyczki w tradycyjny sposób. Pan X sprawdza przeszłość pana Y i jest w stanie zdobyć zaufanie do swojego ogólnego zawodu. Dlatego pan X i pan Y zawierają umowę, w której pan Y zgadza się wpłacić zaliczkę w wysokości 50 000 USD, a pozostałe 200 000 USD w EMI przez okres 20 lat z dodatkowymi odsetkami w wysokości 6%.

Rozwiązanie

Poniżej podane są dane do wyliczenia płatności

Obliczenie EMI jest następujące -

• = ((200 000 USD X 0,005) X (1 + 0,005) ²⁴⁰ ) / ((1 + 0,005) ²⁴⁰ - 1)
• EMI = 1432,86

Całkowita płatność

• Całkowita płatność = 343886,9

W powyższym przykładzie kupujący i sprzedający zawierają umowę bez angażowania żadnej innej instytucji finansowej. Wymagane ważne czynniki -

• Sprzedawca jest właścicielem nieruchomości. (Zero długu / bardzo niska kwota długu, który można uregulować w momencie zamknięcia transakcji)
• Sprzedawca celowo wypełnia wszystkie wymagane dokumenty prawne do przekazania kupującemu.
• Umowa między kupującym a sprzedającym, w której kupujący zgadza się zapłacić zgodnie z warunkami umowy o finansowaniu zbywcy.

Zalety finansowania sprzedającego

Korzyści dla kupującego

• Mniej papierkowej roboty: - Chociaż sprzedawca nadal musi okazywać Ci pełne zaufanie, aby zawrzeć taką umowę, mniej papierkowej roboty i procedur ułatwia to.
• Do negocjacji : - W przeciwieństwie do Banku lub jakiejkolwiek innej instytucji finansowej, kupujący może negocjować kwoty, warunki i stopę procentową.
• Niższy koszt : - Bez pożyczkodawcy instytucjonalnego nie ma opłat manipulacyjnych, administracyjnych ani opłat początkowych.
• Szybsze zamykanie : - Brak biurokracji, powtarzalność procesów, inspekcje itp.

Korzyści dla sprzedającego

• Sprzedawca może sprzedać nieruchomość w takim samym stanie bez kosztownych napraw lub modyfikacji wymaganych przez konwencjonalnych pożyczkodawców.
• Znajoma inwestycja : - Kredyt hipoteczny zabezpieczony nieruchomością, którą faktycznie posiadałeś, jest o wiele bardziej komfortowy niż jakakolwiek inna nieznana inwestycja.
• Regularne dochody : - Stały dochód bez martwienia się o posiadanie i zarządzanie nieruchomością.
• W przypadku zwłoki sprzedający zachowuje zaliczkę plus własność nieruchomości.
• Korzyść podatkowa : - Sprzedaż na raty odracza zyski kapitałowe na nieruchomości, co pozwala zaoszczędzić wysoki poziom podatków.
• Wyższe zyski: - Umowa finansowania sprzedawcy zapewnia wyższe zwroty w okresie w porównaniu do jednorazowego długoterminowego zysku kapitałowego.

Wady finansowania sprzedającego

Wady dla kupującego

• Wysoka stopa procentowa : - W wielu przypadkach oprocentowanie finansowania sprzedającego jest wyższe niż w bankach.
• Zrozumienie warunków : - Klauzule takie jak „należność przy sprzedaży”, który bank może wykluczyć transakcję, jeśli sprzedawca nadal nie zapłacił całej kwoty kredytu hipotecznego. Kupujący musi przeczytać i zrozumieć wszystkie warunki i ich znaczenie prawne w umowie.
• W przypadku zwłoki, po pewnym czasie, jeśli kupujący nie jest w stanie zapewnić sobie finansowania, może stracić wszystkie wpłacone pieniądze z zaliczki i miesięcznej raty plus dom.

Wady dla sprzedającego

• Analiza ryzyka : - Sprzedawca musi przeanalizować ryzyko związane z finansowaniem Sprzedawcy i podjąć niezbędne decyzje dotyczące zaangażowania.
• Zaufanie kupującego : - Banki nie bez powodu dokonują określonego procesu kwalifikowania się do otrzymania pożyczki. W przypadku sprzedającego sprzedawca finansujący musi znaleźć sposób, aby uwierzyć w umiejętności i wiarygodność kupującego.
• Niedotrzymanie warunków: - W przypadku niewywiązania się z umowy, sprzedawca musi przeprowadzić proces wykluczenia na wypadek, gdyby kupujący się nie wyprowadził.
• Koszt naprawy : - Sprzedawca może być zmuszony do naprawy i zmiany własności w przypadku zwłoki ze strony kupującego.

Wniosek

Finansowanie przez sprzedawcę jest lepszą opcją dla osób, które mają nieprawidłowości w dochodach lub osób o niższej zdolności kredytowej. Pod uwagę bierze się wiele czynników, takich jak podejście do negocjacji w tego typu umowach, budowanie zaufania między kupującym a sprzedającym, zrozumienie wymogu prawnego, który musi być spełniony w takich umowach, zamiast wykorzystywać go jako narzędzie finansowania, opcja ta powinna być odpowiednia. tylko wtedy, gdy pasuje do Twojej strategii inwestycyjnej w danym okresie. Ważne jest, aby takie umowy były realizowane przez prawników i zawierały ważne punkty do omówienia, takie jak cena, stopa procentowa, narosłe odsetki, termin płatności, termin zapadalności i klauzula należna w dniu sprzedaży.