Co to jest stosunek ceny do czynszu?
Współczynnik ceny do czynszu to wskaźnik obliczany jako stosunek ceny nieruchomości do jej rocznego czynszu, który pomaga określić, czy kupowanie lub wynajmowanie nieruchomości ma sens, biorąc pod uwagę różne czynniki wpływające na opłacalność każdego scenariusza, wskazując jednocześnie na wady każdego z nich, dlatego pomaga poszukującemu domu w podjęciu świadomej decyzji.
Formuła stosunku ceny do czynszu
Wzór na obliczenie stosunku ceny do czynszu przedstawiono poniżej:
Wzór na współczynnik ceny do czynszu = średnia cena / średni roczny czynsz- Ponieważ jednak liczby różnią się znacznie, gdy przenosimy się z przedmieść do metra w danym kraju, stosowanie średniej nie jest wysoce wskazane ze statystycznego punktu widzenia, ponieważ wpływ wartości odstających może mieć wpływ na średni miernik.
- Dlatego czasami zastępujemy średnie dane liczbami median; Jednak ze względu na brak dostępności danych zmiana ta nie zawsze jest możliwa, więc wykorzystanie średniej jest nadal dość powszechne.
Przykład obliczenia stosunku ceny do czynszu
Według badania opublikowanego pod nazwą „ The State of the Nation's Housing 2018” przez Joint Centre for Housing Studies (JCHS) Uniwersytetu Harvarda, mediana ceny sprzedaży nowo wybudowanego domu w USA wyniosła 323 100 USD, a średnia cena wynosiła 248 800 USD, a według tego samego badania średni miesięczny czynsz wahał się od 1500 USD do 2000 USD w zależności od badanych obszarów. Dlatego roczny czynsz wynosiłby około 24 000 dolarów.
Rozwiązanie
Obliczanie stosunku ceny do czynszu
- = 248000/24000
- Stosunek ceny do najmu = 10,33
Gdybyśmy przyjęli średni miesięczny czynsz najmu w wysokości 1800, to wskaźnik wyliczymy jako:
- = 248000/18000
- Stosunek ceny do najmu = 13,78
Jest konwencja, że gdy ta liczba jest poniżej 15, to lepiej kupić dom, a jeśli jest powyżej 15, to dom należy wynająć.
Już sam wynik wspomnianego wyżej badania, w którym analizowano aktualne trendy na rynku mieszkaniowym, wskazywał, że populacja zbliża się w kierunku posiadania mieszkań i nastąpił gwałtowny wzrost trendu wynajmu mieszkań.
Wynik ten uzyskano po przeprowadzeniu ankiet i danych zebranych przez US Census Bureau oraz analizie rzeczywistych liczb zamiast obliczania powyższego wskaźnika; Dlatego możemy powiedzieć, że badanie w pewien sposób weryfikuje, co implikuje stosunek.
Wiadomo, że tuż przed załamaniem na rynku mieszkaniowym w 2007 r. Wskaźnik ceny do czynszu osiągnął bardzo wysoki poziom i przekroczył próg 20. Było to spowodowane bańką, która powstała wokół rynku mieszkaniowego, zawyżały ceny rynkowe domów.
Zalety i wady posiadania domu
Chociaż niektóre kraje mają różne korzyści i koszty posiadania domu, generalnie są one mniej więcej podobne.
- Stabilność: gdy ludzie osiągną pewien etap życia, w którym mogą zobaczyć przyszłość w określonym mieście, planują załatwić długoterminowe warunki mieszkaniowe i dlatego wolą kupić dom, aby uniknąć odnowienia umowy najmu i możliwości posiadania przenieść się do innego domu w przypadku braku odnowienia.
- Odliczenia podatkowe: W Stanach Zjednoczonych odsetki od kredytu hipotecznego i podatek od nieruchomości są zwolnione z podatku w przypadku posiadania domu; W związku z tym pomaga to w zmniejszaniu zobowiązań podatkowych właścicieli.
- Wycena kapitału: ceny domów rosną, więc generalnie właściciel domu odnosi korzyści ze sprzedaży go po docenionej cenie. Bardzo pomaga, jeśli cena zakupu jest bardzo niska, ponieważ wtedy zwrot jest wysoki.
- Świadczenia z tytułu starości: Po spłaceniu całego kredytu, właściciel domu nie musi martwić się o regularne wydatki na starość w przypadku wynajmowanych domów. Nadal muszą płacić czynsz, gdy dochody są niskie, ponieważ większość osób w podeszłym wieku żyje z emerytur lub stałych dochodów.
- Kosztowne: spłaty kredytu hipotecznego są ogólnie wyższe niż opłaty czynszu; w związku z tym koszt jest wyższy, a niewywiązanie się z płatności może spowodować większą stratę, ponieważ poprzednie płatności stają się kosztem utopionym w przypadku niewywiązania się z płatności prowadzącej do wykluczenia.
- Naprawa i konserwacja: Posiadanie domu sprawia, że właściciel jest odpowiedzialny za naprawy i konserwację domu, a to jest duży wydatek, jeśli takie naprawy są częste. Dlatego przed zakupem domu należy przeprowadzić należytą staranność.
- Kredyt hipoteczny: Pożyczki mieszkaniowe są zobowiązaniami długoterminowymi, dlatego należy mieć pewność, że istnieje długoterminowy strumień wpływów, który umożliwi właścicielowi spłatę kredytu hipotecznego.
Zalety i wady wynajmu
- Elastyczność: na początku kariery ludzie potrzebują elastyczności, aby móc łatwo zmieniać miasto; dlatego wolą wynajmować. Ponadto, gdy rosną dochody i zmieniają się wymagania życiowe, ludzie muszą przenosić się do większych i bardziej odpowiednich miejsc, a wynajem umożliwia im to szybko.
- Opłacalność: utrzymanie, naprawy, podatki od nieruchomości itp. Są obowiązkiem właściciela, podczas gdy najemca musi martwić się tylko o czynsz, więc początkowo wynajem jest tańszą opcją, gdy ludzie zaczynają karierę.
- Udogodnienia: Generalnie kompleksy apartamentowe posiadają m.in. udogodnienia sportowe i fitness, co daje najemcom wygodę posiadania takich obiektów w bliskim sąsiedztwie i płacenia za korzystanie z nich ograniczoną kwotą w porównaniu z członkostwem w klubie, który takie udogodnienia zapewnia.
- Brak prywatności: wynajmowane miejsca są dostępne w formie społeczności, a osoby, które pragną prywatności i ciszy, nie są w stanie tego uzyskać.
- Brak korzyści podatkowych: Posiadanie domu zapewnia korzyści podatkowe i zmniejsza zobowiązania podatkowe, a zatem najemca może na tym stracić
Wniosek
Dobrym sposobem podjęcia decyzji o zakupie lub wynajmie domu może być porównanie bieżącej wartości wszystkich spłat kredytu hipotecznego i innych kosztów posiadania oraz wynikających z nich korzyści i ustalenie wartości bieżącej netto. Następnie robimy to samo dla wynajmu domu, znajdując wartość PV przyszłych płatności czynszu po uwzględnieniu oczekiwanej inflacji. W ten sposób dowiemy się, która opcja jest bardziej odpowiednia.
W pewnym sensie stosunek ceny do czynszu robi to samo. Chociaż współczynnik zawsze będzie wyższy niż 1, ponieważ czynsz nigdy nie byłby wyższy niż koszt posiadania lokalu, to jednak uwzględnienie korzyści z posiadania powinno uzasadniać decyzję o jego posiadaniu; w przeciwnym razie wypożyczenie jest bardziej odpowiednie. W pierwszym przypadku stosunek ten byłby wyższy; w przeciwnym razie byłby niższy.
