Co to są zabezpieczone zobowiązania hipoteczne?
Zabezpieczony Obligacja Hipoteczna (CMO) to rodzaj inwestycji zabezpieczonej hipoteką, w której pewna liczba hipotek jest łączona i sprzedawana jako inwestycyjne papiery wartościowe. Wpływy pieniężne mają miejsce, gdy pożyczkobiorcy spłacają swoje pożyczki, które są następnie wypłacane inwestorom w ramach WOR.
Jak działają CMO?
Zabezpieczony Obligacja Hipoteczna jest podzielona na różne kategorie ryzyka zwane transzami. Te liczne klasy są przeznaczone dla inwestorów o różnych apetytach na ryzyko i oczekiwaniach dotyczących zwrotu. Mają różne terminy zapadalności i są uszeregowane według priorytetów płatności, tj. Niektóre transze są spłacane przed innymi. W rezultacie każda transza zachowuje się jak oddzielny papier wartościowy z innym niespłaconym kapitałem i kuponami.
Najbardziej ryzykowna transza będzie pierwszą, która poniesie ciężar strat wynikających z niewywiązania się z płatności i zostanie z kolei nagrodzona najwyższym spośród wszystkich odsetkiem kuponów. W przypadku przedpłat, najmniej ryzykowna klasa otrzyma swój udział jako pierwsza i będzie miała najniższe stopy zwrotu. Taka struktura CMOS nie eliminuje ani nie zmniejsza ryzyka. Zamiast tego ryzyko jest rozdzielane między inwestorów zgodnie z ich profilami ryzyka.
Rodzaje transzowania w CMO
# 1 - Transzowanie kredytów
Jest to najbardziej rozpowszechniona forma rozgałęziania mająca na celu ochronę kredytową. Struktura składa się z transz senior i junior. Transze podrzędne pokrywają wszelkie straty wynikające z niewykonania zobowiązań przez pożyczkobiorców, zanim będzie można je przenieść na transze uprzywilejowane. Wszelkie dostępne przepływy pieniężne są najpierw udostępniane transzom uprzywilejowanym. Ten rodzaj struktury jest również nazywany „strukturą wodospadu”. Ogólnie rzecz biorąc, określa się również próg wyzwalający, gdy po pewnym poziomie zaległości straty zaczynają być przenoszone również do transz uprzywilejowanych.
# 2 - Overcollateralization
Odnosi się to do sytuacji poprawy jakości kredytowej, w której główna wartość wyemitowanych OZZ jest znacznie mniejsza niż całkowita wartość bazowych hipotek. To sprawia, że CMOS jest nadmiernie zabezpieczony, gdy nie występują straty, dopóki wartość kredytów hipotecznych nie spadnie poniżej wartości głównej OZZ, co prowadzi do niedostatecznego zabezpieczenia. Ten warunek jest powszechny w przypadku kredytów subprime.
# 3 - Nadmierny spread
Termin nadwyżka spreadu odnosi się do różnicy między stopą kuponu wyemitowanych WOR a średnią ważoną stopą procentową wszystkich kredytów hipotecznych w puli. Utrzymywanie nadmiernego spreadu zapewnia amortyzację dla wszelkich strat, które mogą wystąpić w przyszłości. Marża ta jest przechowywana na rachunku spreadów i służy do utrzymywania terminowych płatności w przypadku niewywiązania się z płatności lub braku płatności.
# 4 - Transzowanie przedpłaty
Transzowanie przedpłat to sposób na zapewnienie pewnego poziomu ochrony przed ryzykiem przedpłaty. Przedterminowa spłata kredytów hipotecznych w puli skraca żywotność OZZ, ponieważ kapitał jest spłacany przed terminem zapadalności, a przyszłe płatności odsetkowe znikają. Transzowanie przedpłaty powoduje przesunięcie ryzyka wcześniejszej spłaty na kilka transz. Można do tego podejść na kilka sposobów:
- Transzowanie czasowe - wszystkie dostępne jednorazowo spłaty kapitału są wykorzystywane do spłaty pierwszej transzy. Wszelkie kolejne przedpłaty przechodzą do następnej transzy w kolejności. W ten sposób różne transze dojrzewają w różnym czasie.
- Transzowanie równoległe - ma miejsce, gdy oprocentowanie wszystkich transz jest ostatecznie równe stopom procentowym kredytów hipotecznych w puli. Transze mogą mieć stałe lub zmienne oprocentowanie, ale wszystko sprowadza się do oprocentowania kredytów hipotecznych.
- Obligacje Z / Obligacje memoriałowe - odnosi się do WOR, która ma transzę „Z”. Ta transza jest często ostatnią transzą i początkowo nie powoduje spłaty odsetek. Wszystkie odsetki naliczone za tę transzę są przeznaczone na spłatę kapitału pozostałych transz. Po spłaceniu pozostałych transz transza ta zaczyna otrzymywać należne płatności.
- Obligacje typu „Schedule” i „Companion Bonds” - obligacje typu „Schedule” otrzymują przedpłaty zgodnie z wcześniej zdefiniowanym harmonogramem, a wszelkie nadwyżki są absorbowane przez obligacje wspierające, zwane również obligacjami towarzyszącymi.
# 5 - Transzowanie kuponów
Ten rodzaj transzowania polega na ponownym przydzieleniu kuponów kredytów hipotecznych i odbywa się głównie po osiągnięciu transzowania przedpłaty. Transzowanie kuponów daje dwa główne rodzaje transz:
- Transza tylko odsetkowa (IO) - ta transza obejmuje tylko odsetki obliczone od nominalnego kapitału. Nie są dokonywane żadne spłaty główne. W związku z tym nie jest narażony na ryzyko przedpłaty.
- Transza tylko kapitału (PO) - ta transza jest przeznaczona tylko do otrzymania spłaty kwoty głównej bez odsetek, w związku z czym staje się bardziej podatna na przedpłaty.
Zalety
- Transzowanie umożliwia inwestorom uzyskiwanie zysków bardziej dostosowanych do ich profili ryzyka i oczekiwań dotyczących zwrotu z inwestycji.
- OZZ przynoszą korzyści instytucjom finansowym, umożliwiając im emitowanie papierów wartościowych, które są skonstruowane w taki sposób, że nie muszą się martwić o dokonywanie płatności na rzecz wszystkich inwestorów jednocześnie. Niektórzy otrzymują płatności przed innymi i ci, którzy się na to nie zapisali.
- Inwestorzy mają dostęp do zróżnicowanego zestawu kredytów hipotecznych pod jednym dachem.
Niedogodności
- Ryzyko przedpłaty - przedpłaty skracają żywotność WOR, a wszelkie przyszłe płatności przestają istnieć.
- Ryzyko stopy procentowej - przedpłaty są najczęściej spotykane, gdy rynkowe stopy procentowe spadają, ponieważ właściciele domów szukają opcji refinansowania, aby obniżyć koszty kredytu.
- Ryzyko rynkowe - ogólna sytuacja gospodarcza wpływa również na funkcjonowanie WOR.
- Ryzyko płynności - Kredyty hipoteczne nie są płynne. Jeśli inwestor chce wyjść z jednej pozycji, nie jest to łatwe.
Ograniczenia
Wyniki WOR zależą w dużej mierze od jakości pożyczek bazowych. Jeśli bazowe kredyty hipoteczne są subprime, prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania jest znacznie większe.
Wniosek
CMOS to złożone struktury finansowe, które podlegają różnym warunkom związanym z kredytami hipotecznymi w puli. W związku z tym nie jest łatwo ocenić związane z tym ryzyko i zwroty. Czasami inwestorzy są tak zaślepieni przez dochód, który ma przyjść, że zapominają o ocenie jakości instrumentu bazowego.
Kryzys kredytów hipotecznych subprime był wynikiem tej ignorancji. Doprowadziło to do wzmożonego monitorowania przez organy regulacyjne. CMO są dobrymi opcjami inwestycyjnymi, ale tak jak wszystko inne, przed podjęciem decyzji inwestycyjnych należy je ocenić pod kątem ewentualnego ryzyka i strat.
