Znaczenie listu hipotecznego
List zastawny odnosi się do obligacji wyemitowanej na rzecz inwestora, która jest zabezpieczona pulą hipotek zabezpieczonych na nieruchomości (mieszkalnej lub komercyjnej) iw związku z tym zmusza kredytobiorcę do zapłaty z góry określonej serii płatności, której niewypłacalność może doprowadzić do sprzedaży lub zajęcia aktywa.
Inwestorzy otrzymują miesięczną płatność obejmującą odsetki, a także kwotę główną, gdy pożyczkobiorca płaci odsetki i spłatę długu, który pożyczył pieniądze, przechowując niektóre aktywa w postaci nieruchomości jako zabezpieczenie, aw przypadku gdy pożyczkobiorca nie wywiąże się ze spłaty, można je sprzedać, aby zapłacić posiadaczy obligacji zabezpieczonych tymi aktywami.
Jak działa list hipoteczny?
Kiedy osoba kupuje dom i finansuje go, utrzymując go jako kredyt hipoteczny, pożyczkodawca uzyskuje prawo własności do tego kredytu do momentu całkowitej spłaty kredytu. Pożyczkodawca obejmuje banki i firmy hipoteczne, które udzielają pożyczki pod zastaw takich nieruchomości. Banki następnie łączą te kredyty hipoteczne i sprzedają je bankowi inwestycyjnemu lub jakiemukolwiek podmiotowi rządowemu po obniżonej cenie. W ten sposób banki natychmiast otrzymują pieniądze, które pierwotnie otrzymałyby w okresie kredytowania, a także potrafią przenieść ryzyko niewypłacalności z siebie na banki inwestycyjne.
Bank inwestycyjny następnie przekazuje ten pakiet do SPV (spółki celowej) i emituje obligacje na te pożyczki, które są zabezpieczone hipoteką. Przepływy pieniężne z tych pożyczek w formie odsetek i spłaty kapitału są przekazywane co miesiąc posiadaczom listów zastawnych. Ten proces łączenia kredytów hipotecznych i przekazywania przepływów pieniężnych z zadłużenia obligatariuszom nazywa się sekurytyzacją. Bank inwestycyjny zachowuje swój udział w odsetkowym składniku pożyczki i przekazuje pozostałą część odsetek wraz z kwotą główną obligatariuszom.
Rodzaje
Istnieją różne rodzaje MBS (zabezpieczenia hipoteczne) -
# 1 - hipoteczne papiery wartościowe przelotowe
W ramach tego typu MBS płatności są dokonywane proporcjonalnie między posiadaczami obligacji w miarę ich otrzymywania. Jeśli łączne obligacje emitowane są 1000 1000 $ za sztukę i jest 10 inwestorów posiadających 100 obligacji każdy, to każdy inwestor otrzyma 1/10 th o zapłatę na nich przerzucone. Każdy inwestor otrzyma swoją część płatności w zależności od posiadanego kapitału. W przypadku przedpłat zostaną one proporcjonalnie przeniesione na obligatariuszy. Żaden posiadacz obligacji nie uzyskałby więcej ani mniej niż jego udział w całkowitym posiadaniu obligacji w tych hipotekach. W przypadku niewywiązania się z zobowiązań każdy inwestor ponosiłby stratę (jeśli wartość aktywów spadnie poniżej wartości nominalnej obligacji) w odniesieniu do jego udziału w obligacjach.
W związku z tym inwestorzy lub posiadacze obligacji MPS są narażeni na ryzyko przedterminowej spłaty i przedłużenia równe ich posiadanym pakietom.
# 2 - CMBS (zabezpieczone zabezpieczenie hipoteczne)
Powyżej widzieliśmy, w jaki sposób inwestorzy MPS są narażeni na ryzyko przedpłaty, aw przypadku ewentualnej przedpłaty, w jaki sposób każdy inwestor ją otrzymuje, niezależnie od tego, czy potrzebuje tego, czy woli w danym momencie. Wielu inwestorów obawia się przedpłaty i ryzyka niewypłacalności.
CMBS pomaga w łagodzeniu tych problemów, kierując przepływy pieniężne z kredytów hipotecznych do różnych klas lub warstw zwanych transzami, tak aby każda klasa miała inną ekspozycję na oba rodzaje ryzyka. Każda transza podlega innym zestawom zasad dotyczących podziału płatności. Każdej transzy spłacane są odsetki co miesiąc, ale kwota główna i przedpłaty są wypłacane sekwencyjnie. CMBS jest skonstruowany w taki sposób, że każda klasa obligacji przechodziłaby kolejno na emeryturę.
W przypadku 4 transz zasada miesięcznej spłaty kapitału i przedpłaty na transze byłaby następująca:
- Transza 1 - otrzyma całą kwotę główną i przedpłaty, dopóki saldo kapitału nie wyniesie zero.
- Transza 2 - Po całkowitym spłaceniu pierwszej transzy otrzyma całą kwotę kapitału i przedpłaty, aż saldo kapitału wyniesie zero.
- Transza 3 - Po całkowitym spłaceniu transzy 2 otrzyma całą kwotę kapitału i przedpłaty, aż saldo kapitału wyniesie zero.
- Transza 4 - Po całkowitym spłaceniu transzy 3 otrzyma kwotę kapitału i przedpłaty do momentu, gdy saldo kapitału wyniesie zero.
W ten sposób ryzyko wcześniejszej spłaty rozkłada się na transze. Najwyższe ryzyko wcześniejszej spłaty występuje w Transzy 1, natomiast niższe transze działają jako amortyzator w przypadku niewywiązania się pożyczkobiorcy ze spłaty. W powyższym przykładzie Transza 4 ma najwyższe ryzyko niewykonania zobowiązania i najniższe ryzyko wcześniejszej spłaty, ponieważ otrzymuje przedpłatę po całkowitym spłaceniu powyższych trzech transz i może pokryć straty w przypadku niewykonania zobowiązania.
Przykład
Załóżmy, że 10 osób wzięło pożyczkę w wysokości 100 000 dolarów na 6% każda, utrzymując dom jako zabezpieczenie w banku ABC, co daje łącznie hipotekę w wysokości 1 000 000 dolarów. Bank sprzedałby następnie tę pulę kredytów hipotecznych bankowi inwestycyjnemu XYZ i wykorzystałby te pieniądze do udzielenia nowych pożyczek. XYZ sprzedałby obligacje o wartości 1 000 000 USD (1000 obligacji po 1000 USD każda) po 5% zabezpieczonych tymi hipotekami. Bank ABC przekazałby otrzymane odsetki (5000 USD) wraz z częścią płatności w pierwszym miesiącu na XYZ po zachowaniu marży lub opłaty. Powiedzmy, że opłata utrzymywane jest 0,6% (0,05% miesięcznie) od kwoty kredytu, a więc kwota przekazywana na 1 stmiesiąc do XYZ wynosi 4500 $ plus kwota spłaty. XYZ utrzymałby również swoją marżę w wysokości 0,6% (0,05% miesięcznie) kwoty pożyczki i przekazałby pozostałą część odsetek w wysokości 4000 USD plus kwota spłaty w pierwszym miesiącu na posiadaczy listów zastawnych.
W ten sposób bank inwestycyjny może kupić więcej kredytów hipotecznych od banku za pieniądze otrzymane ze sprzedaży obligacji, a banki mogą również wykorzystać pieniądze uzyskane ze sprzedaży kredytów hipotecznych na udzielenie nowych kredytów. W przypadku niewywiązania się przez właścicieli domów, hipoteka może zostać sprzedana, aby spłacić inwestorów.
Kredyt hipoteczny a obligacja dłużna
Główna różnica między obligacją a listą zastawną polega na tym, że obligacja nie jest zabezpieczona i jest zabezpieczona jedynie wiarą i kredytem emitenta, podczas gdy list zastawny jest zabezpieczony zabezpieczeniem, które można sprzedać w przypadku niewywiązania się kredytobiorcy z zobowiązań. Dlatego oprocentowanie MBS jest niższe niż obligacji dłużnych ze względu na mniejsze ryzyko.
Druga różnica polega na płatności i częstotliwości płatności. Listy zastawne są spłacane co miesiąc i obejmują odsetki oraz składnik główny. Z drugiej strony obligacje dłużne są spłacane corocznie lub co pół roku, co obejmuje tylko element odsetkowy, a kwota główna jest spłacana w terminie zapadalności.
Zalety
- Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką oferują wyższy zwrot niż papiery skarbowe.
- Oferuje wyższe zwroty skorygowane o ryzyko niż inne obligacje dłużne ze względu na zabezpieczenie aktywów obciążonych hipoteką, co zmniejsza jego ryzyko.
- Zapewniają dywersyfikację aktywów, ponieważ mają niską korelację z innymi klasami aktywów.
- Zapewnia regularne i częste dochody w porównaniu z innymi produktami o stałym dochodzie. MBS ma płatności miesięczne, podczas gdy obligacje korporacyjne oferują płatność roczną lub półroczną.
- Papier wartościowy zabezpieczony hipoteką jest bezpieczniejszą inwestycją niż obligacje dłużne na wypadek niewykonania zobowiązania, a zabezpieczenie można sprzedać, aby spłacić obligatariuszy.
- MBS nie ma ryzyka ogonowego, ponieważ nie ma ryczałtowej spłaty kapitału w terminie zapadalności, ponieważ miesięczna płatność obejmuje odsetki plus składnik główny, który jest rozłożony na cały okres trwania obligacji. Podczas gdy w przypadku innych obligacji istnieje wysokie ryzyko ogona ze względu na ryczałtową spłatę kapitału w terminie zapadalności, co zwiększa ryzyko dla posiadaczy obligacji.
Niedogodności
- Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką oferują niższy zysk niż obligacje dłużne.
- Zabezpieczenie hipoteczne, często reklamowane jako bezpieczna inwestycja, spotkało się z negatywnym rozgłosem ze względu na ich rolę w kryzysach związanych z kredytami hipotecznymi subprime w 2008 roku. Banki ze względu na wysoką rentowność popadły w samozadowolenie i udzieliły pożyczek osobom o niskiej zdolności kredytowej. Niespłacanie kredytów hipotecznych typu subprime skutkowało utratą milionów dolarów pieniędzy inwestorów i upadłością wielu dużych banków inwestycyjnych, takich jak bracia Lehman. Więc te obligacje są tak dobre, jak aktywa i ludzie pożyczający pieniądze na tych aktywach.
- Tacy obligatariusze narażeni są na ryzyko wcześniejszej spłaty w przypadku obniżenia się stopy procentowej na rynku. Co więcej, otrzymane przez nich pieniądze będą musiały zostać zainwestowane po niższej stopie procentowej, co zmniejsza ich zwrot.
Wniosek
Listy zastawne jako klasa aktywów oferują dywersyfikację i oferują inwestorowi wyższą rentowność niż obligacje skarbowe i mniejsze ryzyko niż obligacje dłużne. Ponadto zapewniają one bankom inwestycyjnym pieniądze na zakup większej liczby kredytów hipotecznych i bankom na udzielanie większych pożyczek, co pomaga w utrzymaniu konkurencyjnych stóp kredytów hipotecznych i płynności rynków.
Polecane artykuły
To był przewodnik po liście zastawnym i jego znaczeniu. Tutaj omawiamy rodzaje listów zastawnych wraz z przykładem, zaletami, wadami i różnicami w stosunku do obligacji. Możesz dowiedzieć się więcej o finansach z następujących artykułów -
- Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu
- Bullet Bond
- Drabina Bonda
- Przykład funduszu obligacji
