Przekształcona definicja kredytu hipotecznego
Przekształcenie kredytu hipotecznego ma miejsce, gdy pożyczkobiorca wpłaca z góry część lub całą kwotę niespłaconego kapitału, co powoduje zmniejszenie salda pożyczki, a zatem instytucja finansowa ponownie oblicza miesięczne spłaty kredytu hipotecznego na podstawie pozostałego okresu, niespłaconej kwoty głównej i stopy procentowej.
- Gdy pożyczkobiorca dysponuje dużą kwotą pieniędzy, wówczas takie pieniądze mogą zostać przekazane pożyczkodawcy w formie kredytu hipotecznego, tak aby zmniejszyć saldo pożyczki do spłaty, a także zmniejszyć obciążenie odsetkami i miesięcznym obciążeniem głównym tego kredytu. .
- W ten sposób pożyczkobiorca wpłaca zaliczkę na poczet pozostałej do spłaty kwoty głównej, a pożyczkodawca przelicza kwotę pozostałą do spłaty z pozostałym okresem wymagalności i stopą procentową, co stanowi ponownie wyrzuconą kwotę kredytu hipotecznego.
- Ponadto łączna kwota odsetek płatnych przez pożyczkobiorcę na rzecz pożyczkodawcy po przekształceniu hipoteki będzie oczywiście niższa w porównaniu z kwotą, którą pożyczkobiorca zapłaciłby, gdyby tego nie zrobił.
- Wynika to z wartości w czasie czynnika pieniężnego obecnego przy obliczaniu odsetek od niespłaconego kapitału.
Jak działa przekształcenie kredytu hipotecznego?
Przekształcenie hipoteki działa na podstawowych zasadach finansowania. Istnieje kilka czynników, z powodu których pożyczkodawca pobiera odsetki, w tym czynnik czasu, a także czynnik ryzyka. Pojęcie wartości pieniądza w czasie, biorąc pod uwagę różne elementy, takie jak oprocentowanie, okres i kwota pożyczki do spłaty, itp. Zwykle istnieją określone harmonogramy spłaty pożyczki, które obejmują równe miesięczne płatności lub płatności kapitału i odsetek według z góry określonej stopy.
Jeżeli jednak spłata kwoty głównej jest wyższa niż kwota pozostająca do spłaty należna w ramach określonej raty, pozostała do spłaty kwota zostanie ponownie obliczona przy użyciu koncepcji finansowania, biorąc pod uwagę bieżącą wartość salda kwoty pożyczki zdyskontowanej stopą procentową.
Obliczenia przekształcenia hipoteki
Żaden pożyczkobiorca nie zezwala na ponowne przekształcenie kredytu. Zatem pierwszą rzeczą, jaką należy zapewnić, jest to, że pożyczkobiorca zezwala na to samo, co w zawartej umowie. Muszą być spełnione dalsze następujące warunki:
- Muszą być spełnione minimalne standardy obniżenia kapitału: w przypadku gdy pożyczkobiorca zezwala na przekształcenie, obowiązują szczególne normy dotyczące minimalnej kwoty spłaty kapitału, co jest pierwszym warunkiem spełnienia.
- Opłaty za przekształcenie ponosi pożyczkobiorca zgodnie z normami instytucji finansowych.
Poniżej podano przykład obliczeniowy w celu przekształcenia kredytu hipotecznego.
| Dane szczegółowe | Ilość |
| Bieżące saldo kwoty głównej | 1125 000,00 $ |
| Roczna stopa procentowa | 5,00% |
| Bieżące miesięczne spłaty kwoty głównej i odsetek | 100 000,00 $ |
| Pozostała część odsetek | 29 671,58 $ |
| Ryczałtowa redukcja kwoty głównej | 500 000,00 $ |
| Opłata za przekształcenie | 25 000,00 $ |
Liczba pozostałych płatności to 12. Oblicz ponownie oszczędności hipoteczne.
Rozwiązanie:
Liczba pozostałych spłat to 12. Teraz najpierw obliczymy saldo pożyczki.
- Przekształcone saldo pożyczki = Aktualne saldo kapitału - ryczałtowa redukcja kwoty głównej
- = 1 125 000 USD - 500 000 USD
- = 625 000 USD
Obliczenie pozostałej kwoty raty:
- Rata = kwota główna / współczynnik renty @ 5% przez 12 miesięcy
- = 625 000 USD / 11,68122
- = 53 504,69 USD
Rodzaje kredytów hipotecznych, które mogą zostać przekształcone
- Jak wspomniano wcześniej, tylko te kredyty hipoteczne, w przypadku których szczególne warunki pozwalają na przekształcenie, mogą być tylko przekształcone. Takie kredyty hipoteczne są powiązane z kredytem amortyzowanym ujemnie, którego struktura płatności pozwala na planową spłatę kwoty niższej niż odsetki kredytu.
- Kredyty hipoteczne amortyzowane ujemnie są również określane jako kredyty hipoteczne z opcją płatności o zmiennym oprocentowaniu lub opcje ARM.
- Co więcej, żadna pożyczka wspierana przez rząd nie może zostać zmieniona, a zatem nie można przekształcić płyt CD Jumbo, USDA, pożyczki VA itp.
Różnica między przekształceniem kredytu hipotecznego a refinansowaniem
- W przypadku, gdy pożyczkobiorca spłaca znaczną kwotę ryczałtowej spłaty kredytu i spełnia z góry określone warunki, wówczas spłatę taką można określić jako przekształcenie kredytu hipotecznego, z drugiej strony refinansowanie kredytu ma miejsce, gdy pożyczkobiorca zamienia istniejący kredyt w nowy różne warunki kredytu będące warunkami korzystnymi dla kredytobiorcy. Tak więc istnieje cienka linia, która określa różnicę między przekształceniem kredytu hipotecznego a refinansowaniem.
- Zgodnie z pierwszym, pożyczkobiorca dokonuje płatności ryczałtowych, wyprzedzając ustalony harmonogram spłat, a pożyczkodawca przełożył saldo kwoty głównej pozostałej do spłaty o kwotę niższą pod względem rocznej spłaty odsetek, liczbę lat spłaty i corocznej spłaty co do zasady, natomiast w późniejszym przeniesienie pożyczki następuje w przypadku gdy nowy pożyczkodawca został przeniesiony po pożyczkę od starego pożyczkodawcy, a dalsza spłata ma nastąpić nowemu pożyczkodawcy tylko na nowych warunkach kredyt.
Zalety i wady przekształcenia hipoteki
Poniżej przedstawiono niektóre zalety i wady przekształcenia hipoteki.
Zalety przekształcania kredytów hipotecznych
- Całkowite odsetki zapłacone od pożyczek są znacznie niższe w porównaniu z kwotą odsetek płatnych, jeśli nie dokonano przekształcenia hipoteki. W związku z tym obniża obciążenie miesięczne płatności
- Średnia stopa procentowa do zapłacenia przez pożyczkobiorcę jest zgodna z oczekiwaną stopą odsetek do zapłaty.
- Ponowne zakwalifikowanie się do nowej pożyczki staje się żmudną pracą, a co za tym idzie proces przekwalifikowania hipoteki eliminuje czynności administracyjne związane z uzyskaniem nowej pożyczki.
Przekształcenie kredytu hipotecznego Wady
- Proces przekształcania kredytu hipotecznego nie skraca czasu trwania kredytu; stąd w przeciwieństwie do refinansowania nie skraca okresu kredytowania.
- Chociaż spłaty odsetek ulegają zmniejszeniu w wyniku przekształcenia, wadą jest to, że powoduje to, że więcej pieniędzy zostaje obciążonych hipoteką, a zatem istnieje ryzyko załamania płynności.
- Przekształcenie wiąże się z takimi opłatami, jak opłaty, obciążenia administracyjne itp., W związku z czym wzrasta obciążenie opłatami finansowymi.
Wniosek
Z powyższej dyskusji jasno wynika, że przekształcenie kredytu hipotecznego różni się od refinansowania z wyżej wymienionych powodów. Przekształcenie kredytu hipotecznego zapewniło również kredytobiorcom łatwy sposób na zmniejszenie obciążenia odsetkami w okresie poprzez utrzymanie tego samego okresu zapadalności i obniżenie spłaty kapitału co miesiąc po uprzednim przekazaniu ryczałtowej kwoty kapitału pożyczkodawcy.
