Co to jest ryzyko przedpłaty?
Ryzyko wcześniejszej spłaty odnosi się do ryzyka utraty wszystkich należnych płatności odsetek od kredytu hipotecznego lub zabezpieczenia o stałym dochodzie w wyniku wcześniejszej spłaty kapitału przez Kredytobiorcę. Ryzyko przedterminowej spłaty skutkujące utratą potencjalnej płatności odsetek i zobowiązań kredytowych jest regulowanych przez Kredytobiorcę przed terminem. Ryzyko to jest najbardziej istotne w przypadku pożyczek hipotecznych, które zwykle uzyskuje się na dłuższe okresy 15–30 lat, a z punktu widzenia pożyczkobiorcy rozsądne jest spłacanie ich wcześniej, aby uniknąć dużych płatności odsetek ze względu na długi okres takich pożyczek.
Z punktu widzenia pożyczkodawcy ryzyko to stanowi istotne wyzwanie, ponieważ powoduje problemy z rozlokowaniem nadwyżki środków za każdym razem, gdy ma miejsce spłata, a także utratę wcześniej ustalonych odsetek, których rozłożenie w takim samym tempie w przypadku wcześniejszej spłaty może nie być możliwe. W skrócie Przedpłata, ryzyko to ryzyko, że pożyczkobiorcy dokonają przedpłaty w przypadku spadku stóp procentowych.
Jak ryzyko przedpłaty wpływa na inwestycje?
Prosty przykład wyjaśniający tę kwestię znajduje się poniżej:
XYZ Bank udzielił Allenowi kredytu mieszkaniowego na 100 000 USD @ LIBOR + 2% na 20 lat. Po 2 latach stopy spadły, w wyniku czego Allen otrzymał taką samą pożyczkę z ABC Bank @LIBOR + 1%. Aby zaoszczędzić odsetki z powodu obniżenia stopy procentowej, Allen zamyka swoje konto pożyczki, dokonując przedpłaty w XYZ Bank, co skrystalizowało się w ryzyko przedpłaty dla XYZ Bank.
Duży wpływ na ryzyko wcześniejszej spłaty mają zmiany stopy procentowej i można je podzielić na dwa główne elementy:
- Spadek stóp procentowych skutkujący ryzykiem kontrakcji, w przypadku gdy papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką będą miały krótszy termin zapadalności niż pierwotny termin zapadalności z powodu wcześniejszego zamknięcia moich pożyczkobiorców, skutkującego spadkiem stóp procentowych.
- Wzrost stopy procentowej skutkujący ryzykiem przedłużenia terminu spłaty, w przypadku gdy przedpłaty będą niższe niż oczekiwano, ponieważ wzrost stopy procentowej, a pożyczkobiorcy nadal pozostają, zamiast dokonywać wcześniejszej spłaty, co doprowadzi do dłuższego terminu wymagalności niż pierwotny (założenia dotyczące przedpłaty będą wyższe przedpłaty) z tytułu wzrostu stóp procentowych.
Praktyczny przykład ryzyka przedpłaty
Weźmy praktyczny przykład i zrozummy koncepcję, aby uzyskać większą jasność.
Avendus stworzył pulę kredytów hipotecznych składającą się z kredytów mieszkaniowych o ratingu AAA o wartości 1 miliona dolarów. Średni zwrot z tej puli aktywów wynosi 12% w skali roku i obejmuje 100 kredytów hipotecznych. Średni okres zapadalności puli kredytów hipotecznych wynosi 10 lat, a inwestorzy powinni odzyskać kapitał pod koniec 10-letniego okresu zapadalności.
Pod koniec 3 lat 40 kredytów hipotecznych (stanowiących 0,4 miliona dolarów) z puli 100 kredytów hipotecznych spłaciło przedpłatę niespłaconej kwoty głównej, ponieważ stopy procentowe spadły do 8%. W rezultacie wpływy w wysokości 0,4 miliona dolarów, które zostały zwrócone, zostały ponownie zainwestowane przy stopie procentowej w wysokości 8% zamiast pierwotnych 12% z powodu spadku stóp procentowych.
W związku z tym, ze względu na przedpłatę wpływów podczas cyklu puli kredytów hipotecznych, zwrot z puli hipotecznej Avendus spadł z 2,20 mln dolarów do 2,09 mln dolarów.
- Wielkość puli aktywów (w milionach dolarów): 1
- Liczba kredytów hipotecznych: 100
- Dojrzałość: 10 lat
- Średni zwrot: 12%
Oczekiwany harmonogram płatności
Począwszy od roku 4
Zmieniony harmonogram płatności w związku z przedpłatą w roku 3
Zalety
- Ryzyko jakiegokolwiek rodzaju nigdy nie jest korzystne dla biznesu, który je podejmuje; ryzyko wcześniejszej spłaty stwarza niepewność co do przyszłych płatności odsetek, ponieważ obawa przed przedpłatą i reinwestycją dochodów głównych po niższych stawkach jest zniechęcającym i trudnym zadaniem.
- Jednak jedyną zaletą związaną z tym ryzykiem jest to, że normalnie Instrumenty Stałe z wbudowanym Ryzykiem przedpłaty są wyceniane z uwzględnieniem historycznych stawek przedpłat, a kiedy rzeczywiste Stawki Przedpłat okazują się niższe niż Historyczne, skutkuje to lepszymi zwrotami dla Inwestor posiadający to samo.
Niedogodności
- Powoduje to, że przyszłe spłaty odsetek są niepewne, w związku z czym instrumenty bazowe utworzone z puli kredytów hipotecznych, takie jak papier wartościowy zabezpieczony hipoteką, są narażone na ryzyko spłaty przed terminem zapadalności i reinwestycji przy niższej stopie procentowej niż ta, która została z góry określona na początku MBS (w przypadku, gdy stopy procentowe spadają, a przedpłata rośnie, gdy więcej kredytobiorców refinansuje przy niższych stopach procentowych), co doprowadziło do ryzyka reinwestycji
- Trudno jest ocenić i określić przepływy pieniężne i zapadalność instrumentów zabezpieczonych przez MBS ze względu na ryzyko przedpłaty.
Ważne punkty
Ważnym punktem, na który warto zwrócić uwagę w raporcie Ryzyko przedpłaty, jest to, że wpływają na nie nie tylko zmiany stóp procentowych, ale także ścieżka, którą podążają, aby tam dotrzeć. Załóżmy na przykład, że pula kredytów hipotecznych została utworzona, gdy stopy procentowe wynosiły około 7%. Załóżmy teraz, że stopy procentowe spadły do 4%, co spowoduje, że wielu właścicieli domów spłaci z góry swoje zobowiązania kredytowe, zaciągając pożyczki po niższych stopach. Następnie stopy procentowe ponownie wzrosły do 7%, a następnie ponownie spadły do 4%.
Jednak w drugim przypadku spadku stóp do 4% przedpłaty będą niższe, co sprawia, że prognozowanie i modelowanie ryzyka przedpłaty jest trudnym zadaniem, ponieważ jest nie tylko zależne od stóp procentowych, ale także od ścieżki.
Wniosek
Ryzyko przedpłaty już nie zniknie, a banki i instytucje finansowe w obszarze pożyczkowym są do niego przyzwyczajone. Wycena kredytów hipotecznych jest przeprowadzana z uwzględnieniem historycznych stawek przedpłat, oczekiwanych zmian stóp procentowych w przyszłości. Opcja przedpłaty działa jako opcja kupna dla pożyczkobiorców i powinna być odpowiednio wyceniona przez instytucję pożyczkową, aby upewnić się, że ryzyko to jest odpowiednio uwzględnione i wycenione w ofertach produktów. Niektóre z popularnych środków stosowanych przez instytucje finansowe w celu ograniczenia ryzyka przedpłaty obejmują między innymi kary za przedpłatę, opłaty za zamknięcie i minimalny okres chłodzenia itp.
