Co to jest zmodyfikowany leasing brutto?
Zmodyfikowany najem brutto to umowa najmu najmu, w której leasingobiorca nie tylko płaci za czynsz podstawowy w momencie rozpoczęcia leasingu, ale także płaci proporcjonalny udział podatków od nieruchomości, składek ubezpieczeniowych i kosztów utrzymania w okresie najmu. Zmodyfikowana umowa najmu jest stosowana głównie w przypadku nieruchomości komercyjnych, w których więcej niż jeden najemca dzieli nieruchomość.
Przykład zmodyfikowanej dzierżawy brutto
Omówmy przykład zmodyfikowanej umowy najmu brutto.
Powiedzmy, że XYZ Mall wynajmuje powierzchnie komercyjne. ABC Inc. wyraziło zainteresowanie objęciem jednej powierzchni handlowej w centrum handlowym w ramach zmodyfikowanej umowy najmu brutto. Teraz, zgodnie ze zmodyfikowaną umową najmu brutto, ABC Inc. (najemca) będzie co roku płacić 100 000 USD rocznie jako podstawowy czynsz na rzecz XYZ Mall. Oprócz podstawowych czynszów najmu ABC Inc. zapłaci również koszty operacyjne (takie jak naprawy i konserwacja, ubezpieczenie, media itp.) Związane z powierzchnią wspólną, proporcjonalnie do poziomu jego wykorzystania w kolejnych latach.
Jak działa zmodyfikowany dzierżawa brutto?
Omówmy, jak działa zmodyfikowana dzierżawa brutto.
W przypadku zmienionego dzierżawy brutto, w celu wydzierżawienia nieruchomości, właściciel nieruchomości zawiera umowę z najemcą, w której najemca płaci czynsz najmu podstawowego za pierwszy rok. W kolejnych latach najemca kontynuuje opłacanie podstawowych czynszów leasingowych. Jednocześnie najemca pokrywa również koszty operacyjne przypadające na wspólne powierzchnie, proporcjonalnie do poziomu zajętości. Opex obejmuje naprawy, konserwację, media i podatki związane ze wspólnym obszarem współdzielenia wynajmowanej nieruchomości.
Korzyści dla najemcy (najemcy)
Poniżej przedstawiono korzyści wynikające ze zmodyfikowanej umowy najmu dla najemcy.
- Najemca może zdecydować się na zmodyfikowaną umowę najmu, ponieważ w przypadku zmodyfikowanej umowy najmu będzie musiał ponieść jedynie proporcjonalne koszty operacyjne. Powiedzmy, że ABC Inc. wynajęło sklep w centrum handlowym z 20% całkowitym obłożeniem całej nieruchomości.
- Teraz, jeśli w kolejnym roku koszty operacyjne wzrosną o 50 000 USD w porównaniu z wydatkami poniesionymi w roku bazowym, nawet wtedy najemca poniesie proporcjonalny wzrost, tj. 10 000 USD (50 000 USD x 20% ), a nie całe 50 000 USD.
- Najemca będzie również przychylił się do zmodyfikowanej umowy najmu, ponieważ struktura zmienionej umowy najmu zapewnia, że wynajmujący lub wynajmujący będą wspólnie zobowiązani do utrzymywania nieruchomości w dobrym stanie i będą zaangażowani w naprawę i konserwację nieruchomości.
Ograniczenia dotyczące najemcy (najemcy)
Poniżej przedstawiono ograniczenia zmodyfikowanej umowy najmu dla najemcy.
- Jeśli wynajmujący nie utrzymał powierzchni wspólnej zgodnie z podstawowymi standardami, może istnieć możliwość, że takie złe utrzymanie może wpłynąć na działalność najemcy.
- Ponadto eskalacja kosztów zmiennych może wpłynąć na budżet leasingobiorcy. Na przykład, jeśli zużycie energii elektrycznej rośnie wraz ze wzrostem poziomu wykorzystania nieruchomości, w takim przypadku najemca może zostać zawyżony i zapłaci zwiększoną cenę.
- Jednym z rozwiązań pozwalających uniknąć tego problemu będzie dodanie do umowy klauzuli ubruttowienia, która określa i ustala limit górny dla najemcy w przypadku eskalacji ceny kosztów zmiennych.
Korzyści dla wynajmującego (leasingodawcy)
Z punktu widzenia leasingodawcy zmodyfikowana umowa najmu daje poczucie kontroli nad nieruchomością, ponieważ może on kontrolować najemcę, aby upewnić się, że zarządza nieruchomością i utrzymuje ją w rozsądny sposób.
Ograniczenia dotyczące wynajmującego (leasingodawcy)
Potencjalnym ograniczeniem zmodyfikowanego leasingu do leasingodawcy będzie niedoszacowanie czynszów leasingowych i kwoty z tytułu kosztów operacyjnych. Niedoszacowanie kosztów może spowodować straty operacyjne dla leasingodawcy. Dlatego większość wynajmujących preferuje umowę dzierżawy potrójnej netto, ponieważ nakłada na leasingobiorcę obowiązek uiszczania opłat leasingowych oraz wszystkich kosztów operacyjnych.
Wniosek
Zmodyfikowany leasing brutto to umowa najmu komercyjnego, w której leasingobiorca płaci podstawowy czynsz najmu i dzieli koszty operacyjne proporcjonalnie z leasingodawcą. Ten rodzaj umowy najmu to mieszanka leasingu potrójnego netto i leasingu brutto.
