Co to jest podobna wymiana?
Wymiana podobnego rodzaju, znana również jako wymiana 1031, jest transakcją lub połączeniem transakcji, która zapobiega bieżącemu obowiązkowi podatkowemu zgodnie z przepisami podatkowymi Stanów Zjednoczonych w związku ze sprzedażą składnika aktywów, ponieważ inny podobny składnik aktywów jest nabywany zamiast istniejącego składnika aktywów .
Wyjaśnienie
Wymiana podobnego rodzaju jest transakcją mającą na celu odroczenie podatku od zysków kapitałowych powstałego w transakcji sprzedaży składnika aktywów, jeżeli można wykazać, że wpływy są wykorzystywane do nabycia innego składnika aktywów zamiast pierwszego z wymienionych aktywów. Nazywa się to wymianą 1031, ponieważ sekcja 1031 Kodeksu Podatkowego zwalnia sprzedawcę aktywów, gdy wpływy ze sprzedaży są ponownie inwestowane w aktywa o wartości równej lub wyższej. Wymiana nie będzie uważana za wymianę podobnego rodzaju, jeśli kupowany składnik aktywów jest osobistą własnością sprzedającego. We wszystkich innych przypadkach miałoby to zastosowanie.
funkcje
- Zastąpiony majątek lub składnik aktywów musi mieć podobny charakter i charakter, aby można go było zakwalifikować jako zamianę podobnego rodzaju.
- Inną ważną cechą jest to, że jedna nieruchomość lub zasób może być podobnym zasobem do więcej niż jednej nieruchomości. Urząd Skarbowy twierdzi, że można wskazać 3 nieruchomości, o ile można je dokładnie zidentyfikować.
- Zasady dotyczące terminów wymiany obowiązują ściśle, tj. W ciągu 180 dni od przekazania zrzeczonego majątku podatnik musi otrzymać majątek zastępczy.
Rodzaje podobnej wymiany
Ogólnie istnieją 4 rodzaje wymiany tego samego rodzaju. Mianowicie wymiana jednoczesna, wymiana opóźniona, wymiana zwrotna i wymiana ciągła lub ulepszona.
# 1 - Jednoczesne
W takich przypadkach nieruchomość sprzedawana i nabywana są wymieniane tego samego dnia. Oznacza to, że transakcja jest zamykana tego samego dnia. Co więcej, istnieją trzy sposoby, w których ten jednoczesny handel może również mieć miejsce
- Dwustronne zamiany handlowe
- Wymiana trójstronna
- Jednoczesna wymiana z udziałem pośrednika.
# 2 - Opóźniony
Jest to najbardziej powszechny i preferowany rodzaj wymiany. W tym przypadku właściciel składnika aktywów sprzedaje go, a następnie nabywa nieruchomość zamienną w określonym czasie (45 dni na zidentyfikowanie nabywanej nieruchomości i 180 dni na zakończenie sprzedaży).
# 3 - Odwróć
Znana jest również jako wymiana terminowa, w której nieruchomość, która ma zostać nabyta w zamian, jest nabywana z góry, tj. Nieruchomość jest kupowana najpierw, a później wymieniana.
# 4 - Budowa lub wymiana ulepszeń
Ulepszenia nieruchomości mogą być dokonywane za pomocą dolarów odroczonych podatkowo w celu ich ulepszenia, jednocześnie oddając nieruchomość w ręce wykwalifikowanego pośrednika w ciągu 180 dni.
Jak to działa?
Zwykle, gdy nieruchomość jest kupowana lub sprzedawana, zysk osiągnięty w tym procesie obciąża podatek od zysków kapitałowych, aw zależności od okresu posiadania, jest obciążany długoterminowym podatkiem od zysków kapitałowych lub krótkoterminowym podatkiem od zysków kapitałowych. Czasami nieruchomość jest sprzedawana z zamiarem kupienia innej nieruchomości w jej miejsce, tj. Stara nieruchomość jest właśnie wymieniana. Aby objąć takie transakcje, sekcja 1031 IRC zwalnia transakcje w imieniu podobnej wymiany.
Przykład
Rozważmy przykład pana A, który chce sprzedać swoją nieruchomość komercyjną za 500 000 USD, którą pierwotnie nabyto za powiedzmy 300 000 USD. Transakcja ta przyniosłaby zysk w wysokości 200 000 USD, który podlegałby opodatkowaniu. Ale jeśli Pan A dokona wymiany 1031, może odroczyć ten podatek, zastępując sprzedaną nieruchomość inną nieruchomością o podobnym charakterze i charakterze (z 45-dniowym i 180-dniowym okresem, zgodnie z poniższymi zasadami).
Zasady podobnej wymiany
Istnieje 7 podstawowych zasad. Są one następujące:
- Kupowane i sprzedawane aktywa lub nieruchomości, tj. Wymiana, muszą być tego samego rodzaju, tj. Identyczne pod względem charakteru i charakteru.
- Ma zastosowanie tylko wtedy, gdy dotyczy inwestycji lub nieruchomości biznesowej.
- Majątek nabyty z wpływów będzie miał taką samą lub wyższą wartość.
- Każdy bagaż powstały w wyniku wymiany podlega podatkowi od zysków kapitałowych.
- Podatnik musi być tym samym, tj. Nabywca nieruchomości zamiennej i sprzedawca nieruchomości zrzeczonej muszą być tym samym.
- Nieruchomość należy zidentyfikować w ciągu 45 dni.
- Nieruchomość należy kupić na 180 dni.
Taka sama wymiana a strefa szans
| Punkt różnicy | Taka wymiana | Strefa możliwości | ||
| własność | Majątek musi mieć podobny charakter i / lub charakter. | Nieruchomość nie musi być podobna. | ||
| Identyfikacja podobnej właściwości | W ciągu 45 dni | Nie ma takich ram czasowych | ||
| Inwestycja | Cały dochód ze sprzedaży musi zostać zainwestowany. | Jedynie zysk ze sprzedaży musi zostać ponownie zainwestowany. | ||
| Zakup: majątku osobistego, akcji, udziałów osobowych itp. | Nie dozwolony | Dozwolony |
Zalety
- Celem wprowadzenia tego rodzaju wymiany jest uniknięcie płacenia podatku od zysków kapitałowych, a wpływy ze sprzedaży pozostają nienaruszone, zanim zostaną ponownie zainwestowane, co pozwala na uzyskanie zdolności zarobkowej odroczonego podatku dochodowego.
- Podstawową zaletą byłaby dźwignia. Za środki uzyskane ze sprzedaży można nabyć cenniejszą nieruchomość inwestycyjną.
Niedogodności
- Główną wadą jest okres 45-dniowy i 180-dniowy, który jest ścisły. Brak przejęcia własności spowoduje niepowodzenie transakcji. Identyfikacja zastępowanego zasobu, który jest podobny i ma wartość równą lub większą niż uzupełniany zasób.
Wniosek
Podsumowując, najważniejsze jest to, że gdy chce się sprzedać aktywo, aby kupić inny składnik w jego miejsce, należy spojrzeć na zasady wymienione na giełdzie 1031. Gdyby zasady były zgodne z faktami w indywidualnym przypadku, zaistniałaby korzyść podatkowa. Oczywiście istnieje wiele za i przeciw, a decyzję należy podjąć, mając na uwadze wszystkie wymienione czynniki.
