Co to jest cross-Collateralization?
Zabezpieczenie krzyżowe to wyrażenie używane, gdy zabezpieczenie jednej pożyczki jest ponownie wykorzystywane jako zabezpieczenie innej pożyczki, zwiększając w ten sposób lewarowanie pożyczkobiorcy i zwiększając zdolność banku lub pożyczkodawcy do udzielania pożyczek. Mówiąc dokładniej, jest wdrażany, gdy składnik aktywów lub wiele aktywów jest używanych do zabezpieczenia jednej lub większej liczby pożyczek. Zanurkujmy się dalej, aby bardziej szczegółowo zrozumieć wzajemne zabezpieczenia.
Rodzaje pożyczek krzyżowych
W oparciu o mechanizm, w którym została wdrożona, cross-collateralization można dalej podzielić na dwie główne kategorie
- Wiele aktywów zabezpieczających jedną lub więcej pożyczek: w tym scenariuszu jeden lub więcej aktywów jest łączonych w jedną lub więcej pożyczek. Najprostszym przykładem byłaby sekurytyzacja kredytów na nieruchomości.
- Pojedynczy zasób do zabezpieczenia dwóch lub więcej pożyczek: W przeciwieństwie do powyższego przypadku, w tym scenariuszu wartość pojedynczego aktywa jest odblokowywana w celu zabezpieczenia wielu pożyczek. Najprostszym przykładem może być użytkownik detaliczny, który może zabezpieczyć swoje liczne pożyczki, takie jak karta kredytowa, pożyczka samochodowa lub dowolna pożyczka osobista, korzystając z posiadanego gruntu.
Przykład krzyżowej kolateralizacji
Rozważmy scenariusz dżentelmena Rossa, który chce kupić nieruchomość o obecnej wartości 15 mln dolarów. Rozważmy przypadek, w którym Ross ma tylko 2 miliony dolarów gotówki i chce wziąć pożyczkę na pozostałą kwotę. Jednak zgodnie z polityką Banku minimalny wskaźnik LTV (wartość kredytu do wartości kredytu) na poziomie 80% jest wymagany, aby każda pożyczka została ukarana. Stąd w takim scenariuszu Ross nie może kwalifikować się do pożyczki. (Podsumowano to jako scenariusz 1 w poniższej tabeli).
| Scenariusz 1 | (w milionach) |
| Wartość rynkowa nieruchomości | 15 |
| Dostępna gotówka | 2 |
| Wymóg pożyczki do wartości | 80% |
| Wymagana gotówka do otrzymania pożyczki | 3 |
| Różnice | 1 |
| Udzielenie kredytu samochodowego | Nie |
Rozważmy scenariusz, w którym Ross ma inną nieruchomość, której wartość kapitału własnego wynosi 1 milion dolarów. Korzystając z tych informacji, Bank może odblokować potencjalną wartość tego aktywa, ponieważ suma (2 + 1 milion $) przechodzi teraz test LTV banku. Stąd Ross może otrzymać pożyczkę. (Podsumowano to w scenariuszu 2 poniżej)
| Scenariusz 2 | (w milionach) |
| Wartość rynkowa nieruchomości | 15 |
| Dostępna gotówka | 2 |
| Wymóg pożyczki do wartości | 80% |
| Wymagana gotówka do otrzymania pożyczki | 3 |
| Wartość kapitałowa innej nieruchomości | 1 |
| Różnice | 0 |
| Udzielenie kredytu samochodowego | tak |
Skutecznie zabezpieczanie krzyżowe pomogło w zwiększeniu dźwigni finansowej i wyeliminowało wszelkie załamania płynności dla Rossa.
Zalety krzyżowej kolateralizacji
Poniżej podano kilka zalet krzyżowej kolateralizacji.
- Mówiąc prosto, największą i najważniejszą zaletą cross-collateralizacji jest dźwignia, którą zapewnia. Pomaga firmom w pozyskiwaniu kapitału w imieniu aktywów znajdujących się w ich bilansach i amortyzowanych z dnia na dzień. Mówiąc najprościej, pomaga odblokować wartość aktywów, a co za tym idzie stworzyć więcej możliwości generowania gotówki dla firmy.
- Zabezpieczenie krzyżowe jest dobrodziejstwem dla pożyczkobiorców, którzy mają złą historię kredytową, a zatem nie kwalifikują się do zatwierdzenia pożyczki. Tacy pożyczkobiorcy mogą być uprawnieni do pożyczek, jeśli istniejące zabezpieczenie można wykorzystać do uzyskania dodatkowej pożyczki, pomagając w ten sposób w ograniczeniu zapaści płynności, która, jeśli nie zostanie rozwiązana we właściwym czasie, może doprowadzić do kryzysu związanego z zapaścią kredytową.
- Istnieją pewne dodatkowe korzyści dla pożyczkobiorcy, takie jak łatwość transakcji i niskie opłaty za rozpoczęcie działalności, ponieważ zamiast wielu pojedynczych pożyczek może istnieć jedna pożyczka z zabezpieczeniem krzyżowym.
Wady cross-Collateralization
Poniżej przedstawiono niektóre wady krzyżowej kolateralizacji.
- Chociaż krzyżowe zabezpieczenie pomaga w uzyskaniu pożyczki na ten sam składnik aktywów, może być równie katastrofalne w złych czasach, ponieważ pożyczkobiorcy mogą stracić składnik aktywów, jeśli wystąpi zaległość lub opóźnienia w spłatach, nawet w przypadku harmonogramu spłaty kredytu. Nie zapominajmy, że w trudnych chwilach korelacja między aktywami wzrasta.
- W sytuacjach, gdy dwa aktywa są połączone w celu zabezpieczenia jednej pożyczki, inwestorzy mogą stracić własność obu aktywów, jeśli nastąpi opóźnienie lub niewywiązanie się z zaplanowanych płatności, podobnie jak w powyższym scenariuszu.
- Indywidualna sprzedaż aktywów staje się trudna, gdy zostały one połączone w ramach wzajemnego zabezpieczenia pożyczki zabezpieczonej.
Ważne uwagi
- Zabezpieczenie krzyżowe pomaga pożyczkobiorcom zakwalifikować się do wyższej kwoty pożyczki niż ta, do której normalnie mają prawo. Istnieje znaczna część osób, które nigdy nie brały pożyczki, a zatem nie mają historii kredytowej. Banki w takich scenariuszach mają trudności z udzieleniem zgody na sankcjonowanie kredytu dla tych nowych użytkowników. Tego problemu można uniknąć, stosując krzyżowe zabezpieczenia.
- W szczególności dla inwestorów i konsumentów nieruchomości, wzajemne zabezpieczenie zapewnia mechanizm finansowania wielu aktywów razem w jedną jednostkę.
- Aktywa są najczęściej narażone na stres, gdy są zabezpieczone z powodu cyklicznych spowolnień gospodarczych. Jednak gdy cykle obracają się, ten sam zasób można wycenić lepiej. Korzystając z zabezpieczeń krzyżowych, aktywa, które zostały zdewaluowane w wyniku cyklicznych spowolnień gospodarczych, można zabezpieczyć, aby zebrać więcej pieniędzy.
- Zabezpieczenie krzyżowe pomaga firmom ubiegać się o lepsze korzyści podatkowe, ponieważ przysługują im wielokrotne odliczenia podatkowe, obniżając w ten sposób efektywny stosowany podatek i ostatecznie zwiększając rentowność.
Wniosek
Zabezpieczenie krzyżowe w prostych słowach przekształca wiele pojedynczych pożyczek w jedną pożyczkę, w której jeden składnik aktywów lub grupa aktywów są połączone razem, aby działać jako zabezpieczenie pożyczki. Jednak w praktyce to znacznie więcej niż tylko mechanizm wdrażania. Pomaga pożyczkobiorcy, niezależnie od tego, czy jest to kredytobiorca detaliczny, czy firma, w odblokowaniu wartości środków trwałych, zwiększeniu dźwigni finansowej, uzyskaniu niższej stopy procentowej i lepszych korzyści podatkowych.
Przy tak wielu zaletach jest też pewien haczyk. Nadmierne zabezpieczenie może prowadzić do aktywów w trudnych warunkach i ostatecznie doprowadzić do utraty przez inwestorów prawa własności do zabezpieczenia, jeśli spłata którejkolwiek z pożyczek jest opóźniona. Dlatego przed podjęciem decyzji należy zrozumieć zarówno wady, jak i zalety tak wyrafinowanego mechanizmu. W rzeczywistości z powodu takiej zależności od aktywów i sposobu ich wyceny w dokumentach pożyczkowych, częściej niż nie, cross-collateralizacja przyciąga uwagę organów regulacyjnych.
