Co to jest dzierżawa Triple Net Lease?
Triple Net Lease to rodzaj umowy najmu pomiędzy najemcą a wynajmującym, w której najemca lub najemca zgadza się nie tylko na opłacenie czynszu i kosztów mediów, ale także na inne wydatki związane z mieniem, takie jak ubezpieczenie budynku. , utrzymanie budynku, podatki od nieruchomości itp.
Krótko mówiąc, potrójna leasing netto to jedna z umów leasingu między leasingodawcą a najemcą dotycząca dowolnej konkretnej nieruchomości, w przypadku której leasingobiorca będzie odpowiedzialny za zapłacenie podatku od nieruchomości za ten składnik aktywów, kwotę ubezpieczenia, a także wszelkie wymagane naprawy określony składnik aktywów w okresie leasingu.
Ponieważ najemca lub najemca płaci wszystko, za co leasingodawca jest odpowiedzialny, czynsz za nieruchomość jest zwykle znacznie niższy niż w przypadku zwykłej umowy najmu, w której właściciel nieruchomości płaci podatki, ubezpieczenie i utrzymanie. Ze względu na swój szczególny charakter nazywany jest również dzierżawą netto netto (NNN) . Jej wysokość jest obliczana przy użyciu stopy kapitalizacji. A stawka ta zależy od zdolności kredytowej danego najemcy.
Potrójna inwestycja w leasing netto
To świetny instrument inwestycyjny. Ale dobrze, gdy inwestor przestrzega kilku zasad. Rzućmy okiem na kilka zasad, które mogą sprawić, że będzie to przydatne -
- Kiedy robi się to jako portfel: jeśli inwestor może stworzyć portfel trzech lub czterech nieruchomości komercyjnych i może je wydzierżawić za potrójną dzierżawę netto, inwestor odniesie wiele korzyści. Po pierwsze, inwestor nie musi martwić się o utrzymanie, podatki i ubezpieczenie. Zadbano o wszystko. Jednocześnie inwestor uzyskuje dobry zwrot z inwestycji.
- Kiedy trwa to dość długo: Ponieważ kwota leasingu jest niższa w tej leasingu netto, chyba że jest to robione przez co najmniej 10 do 15 lat, nie będzie to korzystne. Wykupienie tej umowy pozwala inwestorowi uzyskać rozsądny zwrot przez bardzo długi czas bez żadnych zmartwień i obaw.
- Wbudowana eskalacja czynszu: chociaż jest to oczywiste w każdej umowie najmu, inwestor musi upewnić się, że wbudowana klauzula eskalacji czynszu jest zawarta w umowie. Oznacza to, że inwestor co roku otrzymywałby przyrost kwoty najmu. Dzięki temu nie ma obaw o zwrot, a inwestor z roku na rok uzyskiwałby większy zwrot.
Korzyści z leasingu Triple Net Lease dla Inwestora
Istnieje kilka kryteriów kwalifikowalności, zgodnie z którymi inwestor musi skorzystać z dzierżawy potrójnej netto, aby wydzierżawić swoje nieruchomości. Pierwszą kwestią jest to, że inwestor powinien mieć wartość netto w wysokości 1 miliona dolarów, nie licząc podstawowego miejsca zamieszkania, którego jest właścicielem. W przeciwnym razie inwestor powinien mieć dochód w wysokości 200 000 USD lub 300 000 USD, jeśli ubiegasz się o status podmiotu współdzielącego. Po drugie, powiedzmy, że jesteś małym inwestorem i nie masz określonego dochodu ani wartości netto, czy nie możesz skorzystać z potrójnej dzierżawy netto? Odpowiedź brzmi: tak, ale podlega kryterium. Aby uczestniczyć w tej dzierżawie netto, mniejsi inwestorzy powinni inwestować w fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT), które koncentrują się na podobnych nieruchomościach w portfelu inwestora.
Jakie korzyści uzyskałby najemca?
Większe pytanie brzmi, dlaczego najemca zgodziłby się na taki leasing, który daje leasingodawcy tak wiele korzyści. Najemca również nie chce skorzystać z leasingu? Odpowiedź brzmi: tak, a leasingobiorca również zyskuje przewagę w dzierżawie potrójnej netto. Ponieważ wynajmujący nie musi płacić za ubezpieczenie, podatki i utrzymanie, najemca nie musi płacić zbyt dużego czynszu za wynajmowane nieruchomości. Dzięki temu najemca może zaoszczędzić sporo pieniędzy na czynszu, zgadzając się na taki leasing. Jest to jednak jedyna korzyść, jaką otrzymuje najemca z tej umowy. Często może to mieć formę ukrytą. Powinieneś porozmawiać ze swoim prawnikiem przed udaniem się na jakąkolwiek umowę najmu, aby nie utknąć w takiej umowie. Jeśli masz w umowie najmu termin „pod klucz”, jest szansa, że umowa jest potrójna.
Wydatki leasingobiorcy mogą przewyższać otrzymywane świadczenia. Dlatego pamiętaj, zanim zarejestrujesz dzierżawę potrójnej sieci na 10-15 lat.
Wniosek
Dzierżawa potrójnej sieci jest korzystna, ale ważne jest, po której stronie się znajdujesz.
Jeśli działasz jako leasingodawca i wybierasz ten leasing netto, byłoby to dla Ciebie korzystne. Ale jeśli akceptujesz to jako leasingobiorca, lepiej tego unikać, ponieważ korzyści, które uzyskasz, są niższe w porównaniu do płatności, którą musisz zapłacić. Możesz pomyśleć, że płacisz tylko trzy rodzaje płatności i niewielką kwotę czynszu, ale zdajesz sobie sprawę, że pod koniec każdego roku czynsz wzrośnie zgodnie z rynkową stawką, w wyniku czego będziesz musiał zapłacić więcej pieniędzy przez następne 10-15 lat dla wynajmowanych nieruchomości. Jako leasingobiorca lepiej unikaj dzierżawy potrójnej netto i zdecyduj się na normalny leasing. Zawsze, gdy idziesz podpisać umowę najmu, skorzystaj z pomocy renomowanego prawnika.
