Czym jest krótka sprzedaż na rynku nieruchomości?
Krótka sprzedaż nieruchomości to sprzedaż nieruchomości stanowiącej hipotekę za kwotę niższą od rzeczywistej wartości nieruchomości w celu spłaty zadłużenia pożyczkobiorcy. Nieruchomość zostaje sprzedana stronie trzeciej, a dochód ze sprzedaży nieruchomości zostaje przekazany pożyczkodawcy. W takim scenariuszu dług nie jest w pełni spłacony, a pożyczkodawca może zdecydować się na umorzenie pozostałej kwoty lub może zdecydować się na orzeczenie w sprawie niedoboru wobec pożyczkobiorcy, które zobowiązuje go do zapłacenia pożyczkodawcy części lub całości różnicy między cenę sprzedaży nieruchomości i pierwotną wartość nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę.
Orzeczenie niedoborowe to orzeczenie sądowe skierowane przeciwko dłużnikowi lub pożyczkobiorcy, który nie wywiązuje się ze spłaty, w sprawie hipoteki lub pożyczki zabezpieczonej, z którego wynika, że sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie pokryła pełnej kwoty spłaty kredytu hipotecznego.
Przykład krótkiej sprzedaży na rynku nieruchomości
Omówmy przykład krótkiej sprzedaży nieruchomości dla lepszego zrozumienia.
John kupił willę w nowym projekcie, który znajdował się na obrzeżach miasta i wziął hipotekę, aby zapłacić za nieruchomość. John był właścicielem willi, na którą zaciągnął hipotekę w wysokości 1 500 000 USD, a z powodu utraty pracy sprzedaje ją obecnie za 1 000 000 USD. Pozostała kwota kredytu hipotecznego wynosi 1 250 000 USD. John już opóźnił spłatę kredytu hipotecznego i obawia się, że jego własność zostanie zajęta lub przejęta. Decyduje się sprzedać nieruchomość i znajduje klienta na swoją willę, Joe, który jest skłonny kupić nieruchomość za 1 000 000 dolarów.
Różnicę między kwotą do spłaty a ceną sprzedaży oblicza się w następujący sposób:
= Niespłacona kwota kredytu hipotecznego - cena sprzedaży nieruchomości
= 1 250 000 USD - 1 000 000 USD
= 250 000 USD
W tej transakcji kwota, jaką John zapłaci pożyczkodawcy (bankowi) za hipotekę, wyniesie 1 000 000 USD, a pozostała różnica w wysokości 250 000 USD stanowi niedobór.
Banki zwykle rezygnują z pozostałej kwoty, biorąc pod uwagę sytuację finansową pożyczkobiorcy, chociaż może to skutkować trafieniem w wynik kredytowy kogoś takiego jak John.
W Stanach Zjednoczonych, jeżeli pożyczkobiorca jest całkowicie zwolniony ze spłaty kredytu hipotecznego po wydaniu orzeczenia w sprawie niedoboru, dług, który został umorzony lub umorzony, jest traktowany jako dochód przez Internal Revenue Service (IRS), który podlega opodatkowaniu według dochodu płyta podatkowa.
Wady krótkiej sprzedaży na rynku nieruchomości
Poniżej przedstawiono wady krótkiej sprzedaży nieruchomości.
- Wartość nieruchomości jest osłabiona i musi zostać sprzedana po niższej wartości.
- Nabywca nieruchomości może nie zawsze zrobić dobry interes z nieruchomości, mimo że nieruchomość została kupiona po znacznie niższej cenie.
- Negatywnie wpłynie to na zdolność kredytową kredytobiorcy, mimo zrzeczenia się kredytu hipotecznego.
- Ponieważ wpłynie to na zdolność kredytową, żaden inny bank nie będzie skłonny udzielić pożyczki w najbliższej przyszłości, chyba że ocena kredytowa pożyczkobiorcy zostanie przywrócona do dobrego stanu.
- Krótka sprzedaż nieruchomości odnosi się do nieruchomości, która była kiedyś sprzedawana po wyższym kursie na rosnącym rynku, a ponieważ rynek upadł, nie przyniesie ona nawet inwestycji początkowej, która została dokonana w celu zakupu tej nieruchomości.
- Banki czasami mają tendencję do udzielania dodatkowych kredytów hipotecznych pożyczkobiorcom powyżej ich limitu na rosnącym rynku, a kiedy rynek spada, ani pożyczkobiorca, ani pożyczkodawca nie zarabiają na transakcji.
- Wpływa niekorzystnie na otaczające nieruchomości, ponieważ wartość jednej nieruchomości w miejscowości może decydować o wartości innych nieruchomości w okolicy.
Ważne punkty dotyczące krótkiej sprzedaży na rynku nieruchomości
- Kredytobiorca hipoteki znajdujący się w trudnej sytuacji finansowej ma dwie możliwości zamknięcia kredytu hipotecznego - (a) krótką sprzedaż i (b) przejęcie nieruchomości.
- Kredytobiorca inicjuje krótką sprzedaż, w ramach której decyduje się sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką po oprocentowaniu niższym od niespłaconej kwoty kredytu hipotecznego.
- Pożyczkodawca rozpoczyna egzekucję, w której bank przejmuje nieruchomość po tym, jak pożyczkobiorca przez długi czas nie spłaca kredytu hipotecznego. Jest to zazwyczaj ostatnia deska ratunku dla banków, które są przekonane, że kredytobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu hipotecznego.
- Krótka sprzedaż nieruchomości negatywnie wpływa na zdolność kredytową pożyczkobiorcy, jednak jest ona mniejsza niż w przypadku pożyczkobiorcy, którego nieruchomość została zajęta, a hipoteka została przejęta.
- W przypadku gdy kredyt hipoteczny ma współwnioskodawcę, pożyczkodawca może pociągnąć współwnioskodawcę do odpowiedzialności za zwłokę w spłacie i może nie dopuścić do krótkiej sprzedaży.
Wniosek
- Krótka sprzedaż nieruchomości oznacza sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką po cenie niższej niż rzeczywista wartość obciążona hipoteką. Innymi słowy, wartość nieruchomości nie wzrosła zgodnie z oczekiwaniami, a kredytobiorca nie spłacał kredytu hipotecznego w ustalonych z góry odstępach czasu.
- Pozostała kwota po krótkiej sprzedaży jest zwykle pomijana, biorąc pod uwagę sytuację finansową pożyczkobiorcy, aw niektórych przypadkach pożyczkodawca może uzyskać orzeczenie o brakach w sprawie pożyczkodawcy, które zobowiązuje pożyczkobiorcę do zapłaty różnicy w cenę sprzedaży i kwotę kredytu hipotecznego do spłaty.
- Przyczyną kłopotów finansowych powinno być nowe, którym może być pogorszenie stanu zdrowia, utrata pracy, rozwód itp., Co uzasadnia brak spłaty kredytu hipotecznego.
- Jeśli pożyczkodawca zakłada, że może zarobić więcej pieniędzy, przejmując hipotekę, może zdecydować się nie zezwalać na opcję krótkiej sprzedaży.
- W przypadku gdy kredyt hipoteczny ma współwnioskodawcę, pożyczkodawca może pociągnąć współwnioskodawcę do odpowiedzialności za zwłokę w spłacie i może nie dopuścić do krótkiej sprzedaży.
- Odliczona kwota pozostałej kwoty po krótkiej sprzedaży jest uważana za dochód i może podlegać opodatkowaniu w zależności od kraju.
