Co to jest Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return to rodzaj miernika, który jest używany do pomiaru całkowitego zwrotu uzyskanego z nieruchomości inwestycyjnej, zwrot to całkowity dochód gotówkowy uzyskany z nieruchomości inwestycyjnej, w prostych słowach, Gotówka ze zwrotu gotówki jest zarabiana przez inwestora dokonane poprzez zainwestowanie w nieruchomość niż przez jej zastaw i jest obliczane jako stosunek całkowitej kwoty dochodu z najmu generowanego z nieruchomości do całkowitej inwestycji gotówkowej dokonanej pierwotnie w nieruchomość.
Formuła
Ten wzór należy zauważyć, że stopa dywidendy kapitałowej mierzy jedynie zwrot z faktycznie zainwestowanych środków pieniężnych, tj. Kapitał zaangażowany w inwestycję. W związku z tym środek nie obejmuje zadłużenia związanego z zakupem nieruchomości, która jest wspólnym instrumentem finansowania nieruchomości.
Jak obliczyć zwrot gotówki (z przykładem)
Rozważmy przykład, używając powyższego wzoru COCR:
Inwestycja bez pożyczki
Inwestor kupuje nieruchomość za 2 000 000 USD i otrzymuje miesięczny czynsz w wysokości 8 000 USD. Musi zapłacić koszty utrzymania majątku w wysokości 2000 USD.
- Teraz miesięczny dochód z nieruchomości = 8000 - 2000 = 6000 $
- Roczny dochód = 12 x 6000 = 72000 USD
- Zatem wzór COCR = roczne przepływy pieniężne przed opodatkowaniem / całkowita zainwestowana gotówka = 72000/2000000 = 3,6%
Inwestycja w Nieruchomość z Kredytem
Inwestor kupuje nieruchomość na wynajem o wartości 2 000 000 USD z zaliczką w wysokości 500 000 USD. Otrzymuje miesięczny czynsz w wysokości 8 000 USD i płaci miesięcznie opłaty alimentacyjne i odsetki w wysokości 4 000 USD.
- Teraz miesięczny dochód po odliczeniu wydatków inwestora = 8000 - 4000 = 4000 USD
- Roczny dochód = 12 X 4000 = 48000 USD
- Zatem gotówka przy zwrocie gotówki = 48000/500000 = 9,6%
W powyższych przykładach pożyczka zwiększyła ten wskaźnik. Pożyczki lub dźwignia finansowa zwiększają ryzyko dla inwestora. Wszelkie szkody, dodatkowe koszty, odpisy z tytułu utraty wartości, utrata kapitału muszą ponieść sam inwestor, a banki muszą zwrócić się w terminie.
Jednak nie zawsze tak jest; współczynnik ten zależy od wielu innych czynników, takich jak cena, kwota kredytu, miesięczny czynsz, miesięczne spłaty kredytu itp.
Różnice dotyczące zwrotu gotówki i zwrotu z inwestycji (ROI)
Różnice między COCR a zwrotem z inwestycji (ROI):
Zwrot z inwestycji obejmuje całkowity zwrot z inwestycji. Uwzględniłby również zyski kapitałowe z inwestycji. Zważywszy, że dotyczy to tylko rocznych wpływów pieniężnych. Ponieważ COCR w inwestowaniu w nieruchomości, aktywa są utrzymywane przez bardzo długi okres, zwykle 10-20 lat, trudno jest oszacować zyski kapitałowe. Ponadto zyski kapitałowe na nieruchomości zależą od lokalizacji nieruchomości, scenariusza geopolitycznego, warunków ekonomicznych i innych czynników.
Zatem, aby zmierzyć i porównać inwestycje w inwestowanie w nieruchomości, lepszym miernikiem jest COCR.
Zalety
- Współczynnik można łatwo obliczyć COCR. Wskaźnik ten jest łatwą i szybką metodą porównania zwrotów z różnych możliwości inwestycyjnych. Wskaźnik ten daje inwestorowi możliwość nie tylko porównania zwrotów w ramach gotówki ze zwrotu gotówki w klasie aktywów nieruchomości, ale także w różnych klasach aktywów.
Niedogodności
- Obliczenie COCR opiera się na przepływie środków pieniężnych przed opodatkowaniem do całkowitej zainwestowanej gotówki. Ponieważ licznik wskaźnika jest przed przepływem pieniężnym z podatku, nie uwzględnia on przedziału podatkowego osoby fizycznej ani wypływów podatkowych. Na możliwość inwestycji mogą mieć wpływ korzyści podatkowe i wydatki podatkowe osoby fizycznej, które nie są uwzględniane we wskaźniku zwrotu
- Gotówka za zwrot gotówki nie uwzględnia zwrotu z kapitału. Zwrot z kapitału może wskazywać na wyższy zwrot, ponieważ zwrot z kapitału nie jest dochodem.
- Wskaźnik obejmuje inne ryzyka związane z posiadaniem nieruchomości. Przed zainwestowaniem w nieruchomość inwestor powinien przeprowadzić należytą staranność wraz z kalkulacją stopy zwrotu.
- Wskaźnik ten opiera się na prostych odsetkach do obliczenia środków pieniężnych ze zwrotu gotówki, a nie na obliczaniu odsetek składanych. Okazja inwestycyjna z nawet niewielką stopą procentu składanego może być lepszą okazją niż inwestycja z wysokim zwrotem gotówki.
- Wskaźnik nie uwzględnia wartości pieniądza w czasie. W związku z tym zaczyna obowiązywać tylko w pierwszym roku inwestycji, jeśli zostanie zmierzony współczynnik bezwzględny i zostanie zmierzona stopa dywidendy kapitałowej z pojedynczej inwestycji.
Co to jest dobry stosunek gotówki do zwrotu gotówki?
Liczba bezwzględna dobrego COCR jest różna. Podczas gdy eksperci twierdzą, że zwrot 8% to dobry stosunek, podczas gdy niektórzy eksperci szukają zakresu między 8-12%. Niektórzy inwestorzy mogą nie inwestować, jeśli nie mają gwarancji 15% lub 20% COCR.
Wniosek
Stopa dywidendy kapitałowej określa stosunek wpływów pieniężnych przed opodatkowaniem do kwoty początkowo zainwestowanego kapitału. Nie obejmuje kredytów zaciągniętych w instytucjach finansowych przy obliczaniu wskaźnika zwrotu gotówki.
Chociaż jest to prosta miara, nie mówi wszystkiego o wynajmowanej nieruchomości i nie powinna być traktowana jako jedyna miara przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej. COCR w inwestowaniu w nieruchomości wymaga dogłębnej i wyrafinowanej analizy, która obejmuje między innymi analizę jakościową, taką jak lokalizacja nieruchomości, przyszłe perspektywy obszaru, komercyjna estetyka lokalizacji.
Dobry wskaźnik COCR nie uwzględnia korzyści podatkowych, alternatywnych źródeł finansowania, możliwej struktury finansowania. Jednak dobry współczynnik COCR pozostaje najbardziej podstawowym i najważniejszym wskaźnikiem wskazującym na lepszą okazję inwestycyjną.
