Przemysłowe REIT-y - definicja, przykłady, jak to działa?

Definicja przemysłowych REIT-ów

Industrial REITs to fundusz inwestycyjny, który posiada lub zarządza nieruchomościami, takimi jak produkcja, magazynowanie, produkcja, dystrybucja lub inne nieruchomości przemysłowe, i zarabia na ich leasingu lub wynajmie dla firm.

Jak to działa?

Przemysłowe REIT-y kupują lub budują przestrzenie, które mogą być wynajmowane lub wynajmowane firmom do celów przemysłowych, w szczególności przemysłowych. Takie REIT-y stanowią pulę środków, które pomagają ich biznesowi w celach inwestycyjnych. REIT gromadzą fundusze poprzez wkłady inwestorów detalicznych lub przedsiębiorstw. Fundusze te są następnie wykorzystywane do zakupu budynków, ośrodków przemysłowych (w części lub w całości), przestrzeni przemysłowych, fabryk, ośrodków produkcyjnych itp. Lub zarządzania takimi nieruchomościami przemysłowymi, ich własnością lub dzierżawionymi, w celu ich dalszej dzierżawy. zbierać pieniądze.

Pracują nad modelem biznesowym, który wymaga wypłaty wyższych dywidend dla inwestorów. Te REIT są zwolnione z federalnego podatku dochodowego, o ile przekazują akcjonariuszom 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w postaci dywidend. Inwestorzy mają również bodźce do wzrostu wartości kapitału ze względu na rosnące ceny nieruchomości.

Przemysłowe REIT-y, podobnie jak inne REIT, emitują akcje w celu finansowania kapitałowego wraz z finansowaniem dłużnym na poziomie korporacyjnym. Zatem w przeciwieństwie do tradycyjnych funduszy inwestycyjnych w nieruchomości, fundusze te działają również na giełdach publicznych.

Perspektywa inwestorów

• • Należy zauważyć, że REIT-y, w tym przemysłowe, dokonują długoterminowych inwestycji w nieruchomości. Stąd każda decyzja lub plan zainwestowania pieniędzy w takie fundusze powinny uwzględniać długoterminową perspektywę inwestycji.
  • Decyzje inwestycyjne w tych REIT powinny opierać się na ocenie działalności przedsiębiorstwa. Dochód z dywidend jest jednym z najlepszych narzędzi pomiarowych i to samo można obliczyć, dzieląc dywidendy przez przepływy pieniężne z operacji. Wyższy wskaźnik oznacza lepsze zwroty.
  • Zawsze szukaj REIT-ów, które w przeszłości radziły sobie dobrze. Dobrze działający REIT z pewnością ma silny zespół, który zazwyczaj daje szanse na dobre wyniki w przyszłości.
  • Przed dokonaniem inwestycji rozważ zrozumienie dynamiki rynku, środowiska makroekonomicznego, w którym działają REIT-y oraz profilu ryzyka i zwrotu inwestycji.

Przykłady przemysłowych REIT-ów

Na rynku amerykańskim przemysłowe REIT-y stanowią około 10% szeroko zakrojonych funduszy nieruchomości będących przedmiotem obrotu na giełdzie. Niektóre z popularnych REIT-ów w sektorze przemysłowym to:

• • • Liberty (LPT)
    • Prologis (PLD)
    • Americold (ZIMNY)
    • Parki biznesowe PS (PSB)
    • EastGroup (EGP)
    • STAG Industrial (STAG)
    • Innowacyjny przemysł (IIPR)

Niektóre z najbardziej opłacalnych przemysłowych REIT-ów to:

• • • Uniti Group, Inc.
    • Plymouth Industrial RIET, Inc.
    • Industrial Logistics Properties Trust

Te REIT-y przynoszą dywidendę po ponad 7%.

Różne REIT-y mają różne specyfikacje dotyczące zarządzania nieruchomościami. Niektóre z takich REIT-ów posiadają / zarządzają zakładami produkcyjnymi, podczas gdy inne posiadają / zarządzają magazynami lub centrami dystrybucji.

Spójrzmy szybko na niektóre z dobrze znanych przemysłowych REIT-ów:

Prologis należy do podkategorii logistycznej tych REIT-ów. Jest jednym z największych i najwyżej ocenianych (pod względem zdolności kredytowej) REIT-ów oraz zarządza magazynami i centrami dystrybucyjnymi. Ma kapitalizację rynkową prawie 50 miliardów dolarów i stopę dywidendy na poziomie 2,9%.

Innym ważnym graczem w przestrzeni przemysłowej jest Stag Industrial REIT, który posiada powierzchnie logistyczne i produkcyjne. Działa głównie w Stanach Zjednoczonych i jest mniejszym graczem. Dała dywidendę na poziomie 4,9%, utrzymując 3,5 miliarda dolarów kapitalizacji rynkowej.

Duke Realty Corporation z siedzibą w USA to inny REIT, który koncentruje się na centrach dystrybucji i biurach medycznych. Jego kapitalizacja rynkowa wynosi 10,9 mld USD, a stopa dywidendy 2,8%.

Zalety

• • • Dodatkowym atutem jest elastyczność w zarządzaniu przestrzeniami przemysłowymi i modyfikowaniu ich zgodnie ze specyficznymi potrzebami firm lub klientów. W ten sposób zdolność adaptacji staje się ważnym aspektem w przemysłowym REIT.
    • Podobnie muszą mniej skupiać się na naprawach i estetyce budynku i nieruchomości. Inne REIT-y borykają się z tym problemem ze względu na walory estetyczne nieruchomości.
    • Inwestycje w te REIT mogą być zaletą, ponieważ brakowało przestrzeni logistycznych, podczas gdy coraz więcej działalności produkcyjnej jest na talerzu.

Niedogodności

• • • Czynniki wzrostu w dużym stopniu zależą od warunków ekonomicznych. Częściej niż nie, stale zmieniające się warunki makroekonomiczne powodują zmienność tych REIT-ów. Jednym z takich czynników makroekonomicznych jest stopa procentowa.
    • Te REIT-y mają krótkoterminowy charakter leasingu. Oznacza to, że dzierżawią na krótszy okres w porównaniu z innymi nieruchomościami, a tym samym wpływa na możliwości rozwoju związane z REIT-ami.
    • Są trudne do ustanowienia, a tym samym torują drogę dla koncepcji barier wejścia. Ogromne inwestycje w REIT-y, szczególnie przemysłowe, powodują, że bardzo niewielu graczy bierze udział w rywalizacji lub ją podtrzymuje.
    • Przemysłowe REIT-y mogą być narażone na ryzyko nadpodaży. W okresie dobrobytu gospodarczego postęp przemysłowy jest czymś oczywistym, co ma niekorzystny wpływ na profil popytu i podaży.

Wniosek

Przemysłowe REIT-y osiągnęły w ostatniej dekadzie wyniki powyżej oczekiwań. Wynik ten wynika przede wszystkim z fali handlu elektronicznego i rosnącego zapotrzebowania na przyjazne dla technologii przestrzenie przemysłowe. Giganci handlu elektronicznego, tacy jak Amazon, Walmart i Home Depot, są największymi inwestorami w przestrzeniach przemysłowych.

Do końca roku podatkowego 2019 REIT-y odnotowały wysokie marże leasingowe i imponująco wpłynęły na wzrost czynszów. Poziom wynajmu również wzrósł do rekordowego poziomu pomimo wysokiego wzrostu czynszów. Dwoma najważniejszymi czynnikami wzrostu REIT były notowania zapasów przemysłowych oraz profil popytu i podaży przestrzeni przemysłowych.

Należy zauważyć, że te REIT-y są obciążone ryzykiem związanym z finansowaniem, ponieważ w dużym stopniu opierają się na pieniądzach pożyczonych od przedsiębiorstw lub inwestorów. Rosnące stopy procentowe mogą spowodować szkody dla takich REIT-ów i pogorszyć ich marże.