Znaczenie wykluczenia
Zamknięcie dostępu do rynku definiuje się jako kroki podejmowane przez pożyczkodawcę, gdy pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki. W ten sposób pożyczkodawca przejmuje kontrolę prawną nad nieruchomością obciążoną hipoteką i sprzedaje to aktywo (nieruchomość) w celu odzyskania kwoty pożyczki.
Rodzaje wykluczenia
# 1 - Sądowy
Jest to zwykłe wykluczenie, które ma miejsce, gdy pożyczkodawca poinformuje pożyczkobiorcę o nieodebranych płatnościach, a dalej, gdy pożyczkobiorca nie uda się odzyskać od niewypłacalności, pożyczkodawca pozywa pożyczkobiorcę i jest składany w biurze rejestratora krajowego. Sprawa zostaje wpisana do publicznego rejestru, a po rozprawie nieruchomość zostaje sprzedana na aukcji.
# 2 - Pozasądowe
W tym przypadku pożyczkodawca ma pełne uprawnienia do sprzedaży nieruchomości, gdy pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań. Również w tym przypadku sprawa zostanie zarejestrowana w biurze rejestratora krajowego, a pożyczkobiorca będzie miał czas na nadrobienie zaległości, którą pożyczkodawca ma prawo niezwłocznie udać się na aukcję lub sprzedaż nieruchomości, a tutaj różnica jest nie być rozległym procesem lub postępowaniem sądowym.
Proces wykluczenia
Proces różni się w zależności od stanu, ale ogólnie mają 5 podobnych cech -
# 1 - Niewypłacalność pożyczkobiorcy
Gdy pożyczkobiorca przegapi co najmniej jedną spłatę pożyczki, zostaje on poddany domyślnym kryteriom. Pożyczkodawca wyśle powiadomienie o nieodebranej płatności, stwierdzając, że nie dokonał płatności, a nawet zaoferuje 15-dniowy okres karencji na dokonanie płatności. Po 15 dniach pożyczkobiorca zostanie obciążony zwłoką w płatności i innymi karami. Jeśli pożyczkobiorca przegapi dwie do trzech płatności, otrzyma teraz wezwanie do zapłaty, które jest poważniejsze niż wezwanie do spłaty.
# 2 - Zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania (NOD)
Jeżeli pożyczkobiorca nie spłaci płatności przez trzy do sześciu miesięcy, pożyczkodawca wyśle zawiadomienie o zwłoce do urzędu krajowego rejestrującego. Kopia tego dokumentu jest również wysyłana do pożyczkobiorcy, który ma ponadto 90 dni na zapłacenie ostatniego rachunku i przywrócenie pożyczki. Okres ten nazywany jest okresem przywrócenia do pracy.
# 3 - Powiadomienie o sprzedaży aktywów
Jeśli pożyczkobiorca nadal nie może dokonać płatności w ciągu 90 dni, pożyczkodawca rozpoczyna proces egzekucji. Pożyczkodawca ponownie prześle powiadomienie do biura rejestratora krajowego z jedną kopią do pożyczkobiorcy i opublikuje również notę prawną w gazecie przez trzy kolejne tygodnie, zanim dom zostanie faktycznie sprzedany na aukcji. Pożyczkobiorca ma jeszcze pięć dni przed aukcją na nadrobienie zaległych płatności.
# 4 - Aukcja publiczna
Pożyczkodawca oszacuje ofertę otwarcia nieruchomości, zanim zostanie ona wystawiona na aukcję. Cena jest szacowana na podstawie salda oczekującej pożyczki i wszelkiego rodzaju zastawów lub podatków, które nie zostały zapłacone. Nieruchomość zostanie sprzedana temu, kto zaoferuje najwyższą cenę. Umowa powiernicza zostaje przekazana nowemu właścicielowi nieruchomości, a pożyczkobiorca ma teraz 3 dni na opuszczenie nieruchomości.
# 5 - Nieruchomości będące własnością nieruchomości
Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana na aukcji, staje się własnością banku lub nieruchomością będącą w posiadaniu. W takim przypadku pożyczkodawca jest właścicielem nieruchomości i będzie starał się sprzedać nieruchomość za pośrednictwem pośrednika lub agenta. Aby umowa była bardziej atrakcyjna, pożyczkodawca może usunąć część zastawów i innych opłat, dając w ten sposób zainteresowanemu jakąś formę rabatu na zakup rozważanej nieruchomości.
Aukcja wykluczenia
Na aukcji pożyczkodawca zazwyczaj ustala ofertę przed aukcją w oparciu o cenę, która jest szacowana z uwzględnieniem salda oczekującej pożyczki oraz wszelkiego rodzaju zastawu lub podatków, które nie zostały zapłacone. To powiadomienie jest również podawane w lokalnych gazetach i na stronach internetowych, aby zainteresowani kupujący mogli zgłosić się na aukcję.
W dniu aukcji na podstawie z góry ustalonej oferty licytatorzy mogą licytować ceny powyżej tej stawki. Celem aukcji jest uzyskanie jak najwyższej ceny nieruchomości. Pod uwagę brana jest osoba z najwyższą ofertą lub kwotą wystarczającą do pokrycia pożyczki przez pożyczkodawcę, a nieruchomość zostaje przekazana tej osobie.
Pożyczkobiorca ma trzy dni na opuszczenie nieruchomości i przekazanie jej nowemu właścicielowi. Z drugiej strony, jeśli pożyczkodawca nie uzyska dobrych ofert na aukcji, pożyczkodawca przejmie nieruchomość i spróbuje ją w przyszłości sprzedać za pośrednictwem brokerów lub agentów.
Jak tego uniknąć?
- Najważniejszym krokiem w celu uniknięcia wykluczenia jest uniknięcie spłaty pożyczek i niewypłacalności.
- W nagłych przypadkach należy poświęcić trochę czasu pożyczkodawcy, zanim wejdzie się w kłopoty prawne. Nazywa się to wyrozumiałością.
- Jeśli można zgodzić się, że po zwłoce nigdy nie powtórzy się tego samego, pożyczkodawca może dać pożyczkobiorcy przerwę i zrzec się zobowiązania zwanego umorzeniem długu.
- Gdy pożyczkodawca rozłoży brakującą kwotę płatności na dłuższy okres, daje to pożyczkobiorcy pewien rodzaj ułatwienia.
- Zgodzenie się pożyczkodawcy na zmianę warunków pożyczki lub wydłużenie okresu amortyzacji może dać pożyczkobiorcy pewną elastyczność.
Konsekwencje wykluczenia
- Trzeba porzucić własny dom i wszelki kapitał, który został przedstawiony.
- Wywołuje stres i niepokój, ponieważ człowiek staje się bezdomny, nie wiedząc, dokąd dalej.
- Wyrządza wiele szkód w zdolności kredytowej, a uzyskanie drugiej pożyczki w przyszłości staje się bardzo trudne.
- Można być winnym saldo niedoborów nawet po sprzedaży wykluczenia.
- Można stracić możliwości leasingu lub pomocy, które mogą być dalej dostępne.
- W ramach procesu hipotecznego Fannie Mae straci się możliwość zakupu kolejnego domu na kolejne siedem lat.
Wpływ
- To właśnie na ratingu kredytowym uderza drastycznie.
- Domy są dostępne po niższej cenie niż rzeczywista cena rynkowa.
- Stwarza to możliwość kupowania nowych domów po obniżonych cenach.
- Nawet po przejęciu pożyczki pożyczkobiorca może być zmuszony do wyrównania deficytu pożyczki.
- Problemy z zatrudnieniem w niektórych dziedzinach, w których sprawdzana jest zdolność kredytowa kandydata.
Zalety
- Kiedy rynek nieruchomości spada, wielu właścicieli uzna, że ich dom nie jest wart hipoteki. W takich scenariuszach właściciele mogą zmniejszyć obciążenie i zacząć od nowa.
- Jest to korzystne dla nabywców nowych domów, którzy znajdą nieruchomość po niższych cenach.
- To także sposób na zaoszczędzenie pieniędzy. Kiedy pożyczkobiorca zdaje sobie sprawę, że nie ma sposobu, aby zapobiec wystąpieniu egzekucji, można przestać próbować i zaoszczędzić pieniądze, które w innym przypadku zostałyby wykorzystane na dokonywanie miesięcznych płatności i zacząć od nowa po zakończeniu egzekucji.
Niedogodności
- Rating kredytowy jest najbardziej dotknięty i drastycznie spada.
- Traci się własny dom iw takim kryzysie znalezienie nowego domu jest bardzo trudne.
- Wpływa również na zatrudnienie, w przypadku którego sprawdzane jest doświadczenie kredytowe osób fizycznych.
- Uzyskanie nowej pożyczki lub kredytu hipotecznego staje się bardzo trudne.
- Kiedy dochodzi do egzekucji, zwiększa się obciążenie podatkowe kredytobiorcy, staje się w oczach IRS umorzenie długu jest traktowane jako dochód.
