Co to jest formuła stawki ograniczenia?
Wzór na stopę kapitalizacji lub stopę kapitalizacji jest bardzo prosty i oblicza się go poprzez podzielenie dochodu operacyjnego netto przez bieżącą wartość rynkową aktywów i wyraża się w procentach. Jest używany przez inwestorów do wyceny inwestycji w nieruchomości na podstawie zwrotu z okresu jednego roku. Zasadniczo służy do pomocy w podjęciu decyzji, czy nieruchomość jest dobrą okazją.
Matematycznie, formuła stawki ograniczenia jest reprezentowana jako:
Formuła stopy kapitalizacji = dochód operacyjny netto / bieżąca wartość rynkowa aktywów
Wyjaśnienie
Obliczenia można wykonać w trzech prostych krokach:
- Krok 1: Po pierwsze, należy prawidłowo oszacować dochód z wynajmu nieruchomości. Na tej podstawie obliczany jest dochód operacyjny netto, który jest w zasadzie rocznym dochodem generowanym przez nieruchomość pomniejszoną o wszystkie wydatki poniesione w trakcie operacji, które obejmują zadania takie jak zarządzanie nieruchomością, płacenie podatków, ubezpieczenie, itp.
- Krok 2: Po drugie, aktualna wartość rynkowa nieruchomości musi zostać właściwie oszacowana, najlepiej przez renomowanego rzeczoznawcę. Obecna wartość rynkowa nieruchomości to jej wartość na rynku.
- Krok 3: Wreszcie, obliczenie stopy kapitalizacji można przeprowadzić, dzieląc dochód operacyjny netto przez bieżącą wartość rynkową nieruchomości inwestycyjnej.
Przykłady formuły stawki limitu (z szablonem programu Excel)
Spójrzmy na prosty i zaawansowany przykład, aby lepiej to zrozumieć.
Przykład 1
Załóżmy, że inwestor planuje zakup nieruchomości. Teraz inwestor zamierza podjąć decyzję w oparciu o stopę kapitalizacji, która jest efektywnym miernikiem wyceny nieruchomości. Inwestor znajduje trzy nieruchomości z ich rocznymi dochodami, wydatkami i wartościami rynkowymi, jak wspomniano poniżej:
Teraz obliczmy stopę kapitalizacji dla odpowiednich nieruchomości,
Właściwość A
Tak więc współczynnik ograniczenia dla właściwości A = (150 000 USD - 15 000 USD) ÷ 1 500 000 USD
= 9%
Właściwość B
Zatem stawka ograniczenia dla nieruchomości B = (200 000 USD - 40 000 USD) * 100% ÷ 4 500 000 USD
= 3,56%
Właściwość C
Zatem stawka limitu dla nieruchomości C = (300 000 USD - 50 000 USD) * 100% ÷ 2 500 000 USD
= 10,00%
Dlatego inwestor powinien kupić nieruchomość C, ponieważ oferuje ona najwyższą stopę kapitalizacji wynoszącą 10%.
Przykład nr 2
Załóżmy, że jest inny inwestor, który chce kupić nieruchomość, a posiada on poniższe informacje. Inwestor zainwestuje w nieruchomość tylko wtedy, gdy stopa kapitalizacji wynosi 10% lub więcej.
Teraz, na podstawie powyższych informacji, obliczyliśmy następujące wartości, które będą dalej wykorzystywane do obliczenia stopy kapitalizacji.
Roczne dochody brutto
Roczne wydatki
Przychód operacyjny netto
W poniższym szablonie wykorzystaliśmy obliczenie równania stopy kapitalizacji.
Więc obliczenie będzie następujące -
Teraz, ponieważ obliczona stopa kapitalizacji jest wyższa niż stopa docelowa (10%) inwestora, inwestor może zatem zainwestować w daną nieruchomość. Na podstawie wyliczonej stawki można również wnioskować, że cała inwestycja zwróci się za = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 lat
Kalkulator formuły stawki ograniczenia
Możesz użyć następującego kalkulatora.
| Przychód operacyjny netto | |
| Aktualna wartość rynkowa aktywów | |
| Formuła stawki ograniczenia | |
| Formuła stawki ograniczenia = |
|
|
Trafność i zastosowanie
- Głównym zastosowaniem stopy kapitalizacji jest rozróżnienie między różnymi możliwościami inwestowania w nieruchomości. Załóżmy, że inwestycja w nieruchomość oferuje zwrot w wysokości około 4%, podczas gdy inna nieruchomość ma pułap około 8%. Wtedy najprawdopodobniej inwestor skupi się na nieruchomości o wyższej stopie zwrotu. Ponadto może również pokazać trend dla nieruchomości, który wskaże, czy istnieje potrzeba korekty w oparciu o szacowany dochód z najmu.
- Z punktu widzenia inwestora w nieruchomości pułap jest podstawowym narzędziem, ponieważ umożliwia inwestorowi ocenę nieruchomości na podstawie jej aktualnej wartości rynkowej i dochodu operacyjnego netto. Pomaga w uzyskaniu początkowego zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej.
- Dla inwestora rosnąca stopa kapitalizacji nieruchomości może wskazywać na wzrost dochodów z najmu w stosunku do ceny nieruchomości. Z drugiej strony dla inwestora spadek tego wskaźnika może świadczyć o niższym dochodzie z najmu w stosunku do ceny nieruchomości. W związku z tym inwestor może decydować, czy nieruchomość jest warta zakupu, czy nie.
- Ponadto może również wskazywać, ile czasu zajmie nieruchomość na odzyskanie całej inwestycji w tę nieruchomość. Załóżmy, że nieruchomość oferuje stopę kapitalizacji na poziomie około 10%, co oznacza, że zwrot całej inwestycji zajmie inwestorowi 10 lat (= 100% ÷ 10%).
