Finansowanie przez właściciela (definicja, przykład) - Jak to działa?

Definicja finansowania właściciela

Finansowanie właścicielskie można zdefiniować jako scenariusz, w którym właściciel finansuje rozważaną transakcję, czyli kupujący zamiast ubiegać się i zaciągać pożyczkę w instytucji bankowej, bierze pożyczkę od właściciela i spłaca mu kwotę główną wraz z odsetkami ponad z góry określony okres czasu.

Wyjaśnienie

Jest to jedynie mechanizm finansowania, który zachodzi między kupującym a sprzedającym nieruchomość. Jest to scenariusz, w którym sprzedawca określonej nieruchomości przejmuje odpowiedzialność za finansowanie transakcji w imieniu kupującego przedmiotową nieruchomość. Innymi słowy, kupujący w mechanizmie finansowania przez właściciela weźmie pożyczkę od samego sprzedającego nieruchomość po określonej stopie procentowej zamiast od banku. Kupujący będzie zobowiązany do zwrotu dostawcy kwoty głównej wraz z odsetkami w określonym czasie.

Jak działa finansowanie właściciela?

W mechanizmie finansowania właścicielskiego nabywca danej nieruchomości jest zobowiązany do wpłacenia zadatku, a następnie transakcja jest często wykonywana i rejestrowana za pomocą weksla. Zaliczka wymagana do zapłacenia przez kupującego nieruchomość jest często obliczana jako określony procent ceny sprzedaży tej nieruchomości. Używany weksel jest często określany jako umowa finansowania właściciela, która zawiera wszystkie warunki transakcji zakupu, w tym amortyzacje, stopy procentowe i tak dalej. Zasadniczo proces odbywa się zgodnie z wytycznymi prawnymi.

Przykład

Poniżej znajdują się dwie opcje zakupu określonej nieruchomości u Mike'a. Oceń dwie opcje i określ, która z nich daje mniej wszystkich sum i okazuje się bardziej opłacalna dla Mike'a.

Rozwiązanie

opcja 1

Miesięczna rata, należna płatność balonowa i łączne płatności należne sprzedawcy w przypadku opcji 1 są obliczane w następujący sposób:

Obliczanie miesięcznych płatności

• Miesięczna stopa procentowa (r) = 8/12 = 0,67%

Liczba miesięcznych płatności = liczba lat * liczba miesięcy w roku

• = 30 * 12
• Liczba miesięcznych płatności (t) = 360

Skumulowany współczynnik dyskontowy = (1 - (1 + r) ^-t ) / r

• = (1 - (1 + 0,0067) ^-360 ) / 0,0067
• Skumulowany współczynnik dyskontowy = 136,28

Miesięczna płatność = finansowana kwota / skumulowany współczynnik dyskontowy

• = 17 000 USD / 136,2834
• Miesięczna płatność = 124,74 USD

Obliczanie płatności balonu

• Liczba miesięcy za 10 lat = 10 * 12 = 120

Bilans balonowy pożyczki = PV (1 + r) ⁿ - P (((1 + r) ⁿ -1) / r)

• = 17 000 USD (1 + 0,0067) ¹²⁰ - 124,74 USD (((1 + 0,0067) ¹²⁰ -1) / 0,0067)
• Balans balonowy pożyczki = 14 913,196 USD

Opcja 2

Miesięczna rata, należna płatność balonowa i łączne płatności należne sprzedawcy w przypadku opcji 1 są obliczane w następujący sposób:

Obliczanie miesięcznych płatności

• Miesięczna stopa procentowa (r) = 6,5 / 12 = 0,542%

Liczba miesięcznych płatności = liczba lat * liczba miesięcy w roku

• = 30 * 12
• Liczba miesięcznych płatności (t) = 360

Skumulowany współczynnik dyskontowy = (1 - (1 + r) ^-t ) / r

• = (1 - (1 + 0,00542) ^-360 ) / 0,00542
• Skumulowany współczynnik dyskontowy = 158,21

Miesięczna płatność = finansowana kwota / skumulowany współczynnik dyskontowy

• = 15 000 USD / 158,21
• Miesięczna płatność = 94,81 USD

Obliczanie płatności balonu

• Liczba miesięcy = 15 * 12 = 180

Bilans balonowy pożyczki = PV (1 + r) ⁿ - P (((1 + r) ⁿ -1) / r)

• = 15 000 USD (1 + 0,00542) ¹⁸⁰ - 94,81 USD (((1 + 0,00542) ⁿ -1) / 0,00542)
• Saldo balonowe pożyczki = 10 883,87 USD

Z wyżej ustalonych wartości dla obu opcji wynika, że ​​Mike mógłby zaoszczędzić więcej na miesięcznej spłacie pożyczki, jeśli wybierze drugą opcję. Ale ponieważ przedłuża okres spłaty o kolejne 5 lat w drugiej opcji, w związku z tym odsetki rosną i może wydać więcej niż pierwsza opcja. Mike powinien wybrać pierwszą opcję.

Ryzyka

• Kupujący może nie spłacić kwoty pożyczki - Jednym z najpoważniejszych ryzyk jest fakt, że kupujący może nie spłacić kwoty pożyczki zgodnie z tym, co mógł uzgodnić podczas wykonywania transakcji. Z pewnością nie sposób w pełni potwierdzić zamiarów kupującego i możliwości spłaty kredytu i odsetek w przyszłości.
• Prowadzenie dokumentacji - Innym istotnym ryzykiem jest fakt, że kupujący może stanąć przed procesem sprzedającego w zakresie prowadzenia dokumentacji. Proces ewidencji przebiega inaczej dla każdego sprzedawcy. Niektórzy mogą to nagrać sami, a inni mogą to zrobić od strony trzeciej. Kupujący muszą upewnić się, że prowadzą również rejestr każdej płatności dokonanej na rzecz sprzedawcy, tak aby można było to sprawdzić w przypadku jakichkolwiek rozbieżności.

Właściciel a finansowanie sprzedającego

Finansowanie właściciela i finansowanie sprzedawcy to najprawdopodobniej to samo. Finansowanie przez sprzedającego można zdefiniować jako umowę, w której sprzedawca finansuje hipotekę na nieruchomości zamiast banku lub instytucji finansowej. Oznacza to samo i dosłownie nie ma różnicy między tymi dwoma terminami. Oba terminy są używane zamiennie.

Korzyści

• Pierwszą i najważniejszą korzyścią płynącą z mechanizmu finansowania właściciela może być eliminacja ingerencji osób trzecich, co ostatecznie pozwala uczestnikom zaoszczędzić dużo czasu, pieniędzy i nękania.
• Pozwala uczestnikom tworzyć własne warunki, które uznają za wzajemnie akceptowalne i korzystne.
• Sprzedawca może zdecydować się na pobieranie miesięcznych płatności od kupującego, jak również płatności balonowej, a nawet może sprzedać inwestorom umowę finansowania właściciela i zarobić na tym ryczałt.

Ograniczenia

• Jedną z najbardziej znaczących wad może być fakt, że może się okazać naprawdę droższy w porównaniu z innymi opcjami, które są dostępne u nabywców nieruchomości.
• Inną wadą finansowania przez właściciela jest fakt, że jeśli sprzedawca nieruchomości odbierze swoją nieruchomość właścicielowi, być może będzie musiał zapłacić również za naprawy i koszty utrzymania w przypadku, gdy kupujący nie zadbał o daną nieruchomość. .

Wniosek

Finansowanie przez właściciela jest również lepiej znane jako finansowanie sprzedającego, zwrot właścicielski lub zwrot sprzedającego. Jest to termin używany do określenia transakcji pomiędzy kupującym a sprzedającym nieruchomość. W tego typu finansowaniu to sprzedawca finansuje, czyli kupujący zaciąga pożyczkę od sprzedającego nieruchomość zamiast iść do banku i spłaca poprzednią kwotę główną wraz z odsetkami w określonym terminie. .